수원지방법원 2025타경51939. 안산시 단원구 선부동 퀸즈팰리스 4층 401호, 전용 56.48㎡의 다세대형 도시형생활주택입니다. 소유자 황금순은 2021.06.23. 거래가 195,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 195,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 핵심은 임차인 최영수입니다. 임대차계약일은 2021.04.08., 확정일자는 2021.04.21., 전입·점유개시는 2021.06.02.로, 말소기준인 2022.05.13. 한국자산관리공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 그러나 2026.06.01. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51939 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1108-13 퀸즈팰리스 4층 401호 도로명: 경기도 안산시 단원구 화정천서로7안길 31-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형) · 전용 56.48㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 규모 / 준공 | 총 7세대 · 2017.07.14. 준공 |
| 소유자 | 황금순 (2021.06.23. 거래가 195,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (감정가 100%·4회 유찰 표기) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 정리
등기 연혁에는 반월신용협동조합·농협은행·하나은행 근저당권이 등장하지만, 각각 후속 말소등기가 기록돼 있습니다. 현재 말소기준권리는 2022.05.13. 한국자산관리공사 가압류이고, 그 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최영수 주택 전부 · 주거 · 임차권등기 | 195,000,000원 | 전입 2021.06.02. 확정 2021.04.21. 배당요구 2023.07.19. | 있음 | 있음 | 실질 0원* 2026.06.01. 확약 적용 |
주택도시보증공사는 최영수의 보증금과 관련해 경매를 신청하고 확약서를 제출한 주체로, 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 분석상 실제 임차인은 최영수 1명, 보증금은 195,000,000원 한 건입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득이 거래 기준보다 11.8% 높다
퀸즈팰리스 전용 56.48㎡에 확인되는 실거래는 2021.06. 4층 195,000,000원 한 건입니다. 최신 거래가·평균·최저·최고가가 모두 195,000,000원으로 같고 표본은 1건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06. | 56.48㎡ | 4층 | 195,000,000원 |
| 기준값 | 56.48㎡ | 1건 | 195,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 218,000,000원은 실거래 기준값 195,000,000원의 111.8%입니다. 금액으로는 23,000,000원 높습니다. 전체 평균과 최근 기준값이 같은 195,000,000원이므로, 어느 비교를 적용해도 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 1. 임차인 최영수 보증금 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 반월신용협동조합 | 454,800,000원 | 19,148,000원 |
| 3. 농협은행주식회사 | 153,600,000원 | 0원 |
| 4. 주식회사하나은행 | 130,900,000원 | 0원 |
| 5. 한국자산관리공사 가압류 | 52,302,000원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,852,000원과 임차보증금 195,000,000원이 먼저 배당되고, 나머지 19,148,000원이 반월신용협동조합에 배당되는 계산입니다. 일반 채권 총액 986,602,000원 중 19,148,000원이 배당되고 미배당액은 967,454,000원이며, 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 결론이 갈린다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 규정상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 100% | 218,000,000원 | 0원 | 0원* | 218,000,000원 |
| 5회 유찰 시 감정가 80% | 174,400,000원 | 23,841,600원 | 0원* | 174,400,000원 |
| 6회 유찰 시 감정가 64% | 139,520,000원 | 58,233,280원 | 0원* | 139,520,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 매수인 부담으로 연결됩니다. 그러나 이번 확약은 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이므로, 유효한 확약을 반영한 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 따라서 가격 메리트는 현재 218,000,000원이 아니라 174,400,000원 또는 139,520,000원 구간에서 검토하는 편이 실거래 기준값 195,000,000원과의 비교상 합리적입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택인 퀸즈팰리스 내 도시형생활주택(단지형)으로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 총 7세대 소규모 집합건물입니다.
- 입지. 안산화정초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다가구주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 4층 401호이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 세로장방형 주거용 건부지이며 토지면적은 229.9㎡, 공시지가는 1,534,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·시가지경관지구·성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 용도지역 확인. 감정요항표에는 제1종일반주거지역, 토지정보에는 제2종일반주거지역으로 표기가 엇갈리므로 토지이용계획확인원 원본 대조가 필요합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 표기는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.06.01. 확약서에서 대상 임차인 최영수, 대상 호수 401호, 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인하세요.
- 말소 이행 방식. 낙찰·배당 이후 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지 주택도시보증공사와 집행기록을 통해 확인하세요.
- 별도 점유자. 확약은 최영수에게만 적용됩니다. 실제 현황과 전입세대열람을 통해 추가 점유자나 다른 임대차가 없는지 확인해야 합니다.
- 근저당 말소 범위. 반월신용협동조합 근저당권의 2017.09.08. 일부포기 말소 범위와 예상배당표의 19,148,000원 반영 근거를 대조하세요.
- 가격 상한. 현재 218,000,000원은 실거래 기준값 195,000,000원의 111.8%입니다. 현재 가격에는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 환금성. 총 7세대, 실거래 1건, 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%를 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 산정하세요.
- 용도지역·허가구역. 제1종·제2종일반주거지역 표기 차이와 토지거래계약 허가구역 포함 여부를 최신 토지이용계획확인원으로 확인하세요.
- 체납·공과금. 관리비와 공용부분 체납, 당해세, 공과금 및 실제 인도 비용을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약, 가격은 보류”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 195,000,000원의 대항력 임차인이 있어 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액 배당되지 않더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해 최영수 보증금의 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영해도 현재 실질취득액은 218,000,000원으로, 실거래 기준값 195,000,000원보다 23,000,000원 높습니다. 총 7세대 소규모 다세대, 실거래 1건, 4회 유찰과 매각률 0.0%까지 감안하면 현재 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 확약 원본 확인을 전제로 통과, 현재 가격은 보류. 이 물건의 승부처는 확약서의 집행 가능성을 확인하고, 실거래 기준값 아래에서 환금성 위험까지 보상받는 가격을 확보할 수 있느냐입니다.