수원지방법원 2025타경51940. 안산시 상록구 부곡동 대원맨션 가동 2층 201호, 전용 75.79㎡ 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방3·거실·주방겸식당·화장실2·다용도실 등으로 확인됩니다. 현재 소유자는 박재민으로, 2021.10.08. 거래가 181,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.03.31. 국민건강보험공단 압류입니다.
권리분석의 핵심은 그보다 앞선 2021.09.15. 전입·점유를 갖춘 김철규의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.08.03., 확정일자는 2021.08.04., 보증금은 181,000,000원으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있고 배당요구도 확인됩니다. 원칙적인 배당 계산만 보면 현 최저가에서 55,493,400원이 남아 매수인에게 승계될 구조입니다.
그러나 2026.06.09. 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김철규의 임차보증금 채권에 대해서는 실질 승계액을 0원으로 반영합니다. 이 확약은 해당 임차보증금 채권에 한정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51940 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 638-11 가동 2층201호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 정재로8길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 75.79㎡ · 방3·거실·주방겸식당·화장실2·다용도실 · 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 박재민 (2021.10.08. 거래가 181,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (7회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 181,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 확약, 구분지상권은 인수
말소기준은 2023.03.31. 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞서 김철규가 2021.09.15. 전입·점유를 갖췄으므로 원칙적으로 대항력이 있으며, 2021.08.04. 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 2023.11.14.에는 보증금 181,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
| 실제 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김철규 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 181,000,000원 | 원칙 有 확약으로 포기 | 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. *확약을 반영하지 않은 배당 룰상 현 회차 미배당·승계 계산액은 55,493,400원입니다.
② 시세 비교 — 7회 유찰이어도 최근 시세보다 낮지 않다
대원맨션(638-11)은 총 6세대, 사용승인일은 2010.03.29.입니다. 확인된 거래는 2건으로, 2021.10. 전용 75.79㎡ 2층이 181,000,000원, 2024.04. 전용 73.97㎡ 3층이 125,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 73.97㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2021.10 | 75.79㎡ | 2 | 181,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 153,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 125,000,000원 |
전체 평균 153,000,000원만 보면 현 최저가가 낮아 보이지만, 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 둘 다 125,000,000원이고, 현 회차에서 임차보증금 확약을 반영한 실질취득은 128,100,000원입니다. 즉 최근 시세 기준 102.5%로 오히려 최근 거래 수준을 웃돕니다.
또한 이 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.0회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 사건도 7회 유찰 상태입니다. 6세대 규모의 다세대주택이고 확인 실거래도 2건뿐이므로, 가격뿐 아니라 향후 환금성까지 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,593,400원 |
| 1. 임차인 김철규 보증금(우선변제) | 181,000,000원 | 125,506,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 181,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 임차보증금 부족분 55,493,400원이 발생합니다. 다만 2026.06.09. 확약서에 따라 이 임차보증금의 실질 매수인 승계액은 0원으로 반영합니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 승계액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 승계 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 70% | 128,100,000원 | 55,493,400원 | 실질 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 56% | 102,480,000원 | 80,754,720원 | 실질 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 45% | 81,984,000원 | 100,891,712원 | 실질 0원 |
확약을 무시한 일반적인 대항력 인수형 계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 승계액이 커져 총 실질취득이 보증금 수준에 수렴합니다. 이 사건은 그 구조에 해당하지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 김철규 보증금에 대한 실질 승계액을 0원으로 처리합니다. 따라서 현 회차 가격 비교의 기준은 최저가와 동일한 128,100,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정재초등학교 남동측 직선거리 약 500미터 지점의 다세대주택 밀집 주거지로, 남동측 인근에 야산과 제일CC가 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 중앙역(4호선·수인분당선)은 남서측 직선거리 약 3km 지점에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 2층 201호입니다. 보일러 개별난방, 위생·급배수·출입구보안개폐 설비가 확인됩니다.
- 도로. 남동측 폭 8미터, 남서측 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다. 토지는 평지이고 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당하며, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,665,000원/㎡이고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 6세대이고 확인 실거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 7.0회, 매각률 0.0%로 나타나므로 재매각·환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 범위와 적용 조건을 입찰 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 구분지상권 확인. 대지권의 목적인 토지 을구 14번, 2011.12.20. 사용재결에 의한 구분지상권설정등기가 매각물건명세서상 인수권리입니다. 권리 내용과 실제 이용 제한을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현 실질취득 128,100,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 125,000,000원보다 높습니다. 전체 평균 153,000,000원만 기준으로 싸다고 판단하면 하락 추세 -30.9%를 놓치게 됩니다.
- 거래 표본. 확인 거래는 2건뿐이고 총 6세대 규모입니다. 층·내부상태 차이와 향후 매도 가능성을 함께 봐야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사에 의거했습니다. 현황 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차보증금은 풀렸지만, 물건 전체가 깨끗한 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 반전은 보증금 181,000,000원의 대항력 임차인입니다. 현 최저가만 놓고 계산하면 55,493,400원을 매수인이 이어받는 전형적인 인수형이지만, 주택도시보증공사의 2026.06.09. 확약으로 그 임차보증금에 한해 실질 승계는 0원이 됩니다. 그래서 가격 비교 기준도 보증금 181,000,000원이 아니라 현 실질취득 128,100,000원입니다.
그렇다고 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 125,000,000원이고, 현 실질취득은 그 102.5%입니다. 가격 추세도 -30.9%, 사건은 7회 유찰됐으며 단지는 6세대 규모입니다. 더구나 토지의 구분지상권설정등기가 인수권리로 남습니다. 결론적으로 임차보증금 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 가격·환금성·구분지상권을 합치면 현재 회차는 보수적으로 볼 물건입니다.
