수원지방법원 2025타경51974. 경기도 시흥시 정왕동 케이피유디에스벤처타운 101동 10층1001호, 오피스텔 물건입니다. 감정가는 90,000,000원, 현재 최저매각가는 63,000,000원으로 감정가의 70% 수준이며 이미 7회 유찰된 상태입니다. 등기부에는 주택도시보증공사의 1,072,000,000원 가압류를 비롯한 압류와 경매개시결정이 존재하지만, 매각으로 소멸하는 권리들이 확인됩니다.
다만 이 물건은 일반적인 ‘대항력 임차인 인수형’으로 단순 계산하면 안 됩니다. 천도영 임차인은 임차보증금 110,000,000원, 전입일자 2022.02.28, 확정일자 2022.02.11, 2024.03.21 임차권등기를 갖춘 상태입니다. 따라서 통상적으로는 매수인 인수 가능성이 문제되지만, 2026.06.10. 확약서 제출로 해당 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 임차인에 한해서는 실질 인수 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51974 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2123-2 케이피유디에스벤처타운 101동 10층1001호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 만해로 41 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 김윤식 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 63,000,000원 (현재 회차 · 7회 유찰) |
| 청구금액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 토지이용 | 준공업지역 · 국가산업단지 · 산업시설구역 · 지원시설구역 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 확약으로 인수 해소
등기상 현재 소유자는 김윤식이며 2022.02.28. 소유권이전이 이루어졌습니다. 이후 2023.08.30. 주택도시보증공사의 가압류, 2024.01.08. 평택시 압류, 2024.08.28. 시흥시 압류, 2024.09.26. 국민건강보험공단 압류, 2025.03.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등재되어 있습니다. 매각으로 소멸하는 것으로 표시된 권리는 매수인에게 남지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권은 있으나 확약 적용
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 핵심 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 천도영 | 110,000,000원 | 2022.02.28 / 2022.02.11 | 대항력 有 우선변제 有 임차권등기 | 확약 대항력 포기 · 임차권등기 말소 동의 · 실질 인수 0원 |
임차권등기 자체는 2024.03.21. 을구 5번으로 등재되어 있고 임차보증금은 110,000,000원입니다. 등기상 대항력과 우선변제권은 인정되지만, 매각물건명세서 비고에 기재된 확약이 이 임차인에게 적용됩니다. 확약 밖에 별도의 임차인이 추가로 존재한다는 내용은 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 1. 임차인 천도영 보증금 (우선변제) | 110,000,000원 | 61,466,000원 |
| 2. 갑구 12번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,072,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 16번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구액은 1,182,000,000원, 배당액은 0원으로 계산된 별도 총계이며, 현재 매각가 63,000,000원 기준 배당표에서는 임차인 61,466,000원이 집행비용 이후 배당되고 나머지 0원이 남습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 우선순위가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 소재 한국공학대학교 남동측 인근으로, 산업단지 내 공장·오피스텔·점포·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하2층 지상11층 중 10층 1001호입니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 국가산업단지·특수지역·산업시설구역·지원시설구역 등 여러 용도지역·지구 규제가 확인됩니다.
- 하자·차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.06.10. 제출된 확약서가 실제 매각절차에서 천도영의 대항력 포기와 임차권등기 말소에 적용되는지 원문으로 확인하세요.
- 배당 구조 확인. 단순 산식상 임차보증금 부족분 48,534,000원이 잡혀 있으나 확약으로 실질 인수는 0원입니다. 확약 효력과 배당표를 함께 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세에 해당하면 우선적으로 차감될 수 있으므로 체납세액 및 배당관계를 확인하세요.
- 회차 전략. 현재 63,000,000원에서 8회 유찰 시 50,400,000원, 9회 유찰 시 40,320,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 추가 유찰 가능성까지 포함해 상한을 정하세요.
- 관리·점유 확인. 오피스텔 특성상 실제 점유자, 관리비 및 인도 상황을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 안전한 저가”
이 물건은 임차보증금 110,000,000원이 있는 전형적인 대항력 임차인 구조처럼 보이지만, 2026.06.10. 확약서가 제출되어 해당 임차인은 대항력을 포기하고 배당으로 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 이 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
반면 현재 최저가는 63,000,000원으로 이미 7회 유찰된 상태이고, 주택도시보증공사 가압류 1,072,000,000원, 경매개시결정 청구금액 110,000,000원 등으로 미배당 구조가 큽니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있어 반드시 확인해야 합니다.
결론적으로 임차인 인수 위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 가격은 별도 판단입니다. 실거래 시세가 제시되지 않은 만큼 63,000,000원을 시세보다 싸다고 단정할 수 없고, 8회 유찰 50,400,000원, 9회 유찰 40,320,000원 시나리오가 있는 만큼 회차별 가격과 점유·세금 리스크를 함께 보아야 합니다.
