수원지방법원 2025타경51986. 안산시 단원구 와동 신정홈타운 4층 401호, 전용 48.84㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “보증금 1.6억 임차인이 있다”는 사실이 아니라, 그 임차인에 관해 어떤 권리가 실제 낙찰자에게 남느냐입니다. 전준형은 2022.05.12. 전입, 2022.04.08. 확정일자를 갖고 있고 2024.05.09. 주택임차권등기까지 마친 대항력 있는 임차인입니다.
현재 최저매각가 112,000,000원을 그대로 배당하면 집행비용 2,368,000원을 제외한 109,632,000원이 임차인에게 배당되고, 계산상 보증금 부족분은 50,368,000원입니다. 확약이 없다면 이 부족분 때문에 실질취득 총액이 보증금 수준으로 올라가는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 그러나 이 사건에는 2026.06.11. 주택도시보증공사(임차인: 전준형)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 전준형에 관한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51986 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 705-19 신정홈타운 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 48.84㎡ · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 최원빈 · 2022.05.11. 매매 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 결론을 바꾼다
등기부상 과거 화랑신용협동조합 근저당과 국민은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.03.26. 강제경매개시결정이고, 전준형의 전입·점유 및 2024.05.09. 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금에서 보증금을 전액 받지 못한 범위가 낙찰자에게 남을 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전준형 | 주택전부 | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 확약 반영 실질 0원 |
② 시세 비교 — 5회 유찰이어도 최근 시세보다 낮지 않다
신정홈타운은 총 8세대, 사용승인일은 2014.07.09.입니다. 확인된 거래는 2건이며, 최근 12개월 비교 기준으로 제공된 평균은 110,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2023.05. 110,000,000원이고, 이전 거래는 2022.05. 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 45.18㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 48.84㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 110,000,000원 |
전체 2건 평균은 135,000,000원이지만, 이 수치는 2022.05.의 160,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래 110,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가 112,000,000원은 이 기준의 101.8%로 오히려 최근 시세보다 높습니다. 더구나 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -31.2%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 전준형 보증금 | 160,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차보증금 부족분 50,368,000원이 발생합니다. 다만 2026.06.11. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 전준형에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 총취득비용은 낙찰가에 연동
| 시나리오 | 매각가 | 계산상 미배당 보증금 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 70% | 112,000,000원 | 50,368,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 56% | 89,600,000원 | 72,412,800원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 45% | 71,680,000원 | 90,010,240원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 떨어질수록 인수 보증금이 늘어 실질취득 총액이 보증금 부근에 고정됩니다. 하지만 이 사건은 전준형에게만 적용되는 확약 때문에 그 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 해당 임차인의 실질 인수는 0원이므로 추가 유찰이 발생하면 실질취득비용도 매각가와 함께 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 와동초등학교 서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2014.07.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 401호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측과 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구 등이며 공시지가는 1,709,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인된 실거래가 2건뿐이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.11. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 실제 매각물건명세서 및 기록에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 확약은 전준형에게 관한 것이므로 그 임차인의 실질 인수만 0원으로 판단합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 135,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 110,000,000원과 -31.2% 하락 추세를 우선해 입찰가를 정해야 합니다.
- 거래 표본 부족. 최근 12개월 표본은 1건이므로 110,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 말고 개별 호수 상태와 추가 실거래를 대조해야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대 다세대주택이고 평균 유찰 5.0회인 만큼 재매각·대출·수요 측면을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리위험은 풀렸지만 가격은 아직 아니다
이 사건은 처음 보면 보증금 160,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제로 확약을 빼면 현재 회차 기준 50,368,000원의 부족분이 생겨 낙찰자가 떠안을 가능성이 있는 구조입니다. 그러나 2026.06.11. 제출된 확약으로 전준형은 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 실질취득은 현재 최저가와 같은 112,000,000원인데, 최근 12개월 평균과 최신 거래 110,000,000원보다 1.8% 높습니다. 최근 거래 추세도 -31.2%이고 5회 유찰, 8세대 다세대라는 환금성 부담도 함께 봐야 합니다. 따라서 결론은 권리는 확약으로 정리됐지만, 현재 회차의 가격 메리트는 제한적입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 최근 시세와 환금성을 기준으로 접근해야 할 물건입니다.
