수원지방법원 2025타경51986. 안산시 단원구 와동의 8세대 다세대주택 ‘신정홈타운’ 4층 401호입니다. 전용면적은 48.84㎡이고, 2014.07.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층입니다. 현 소유자 최원빈은 2022.05.11. 거래가 160,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 경매가 아니라, 보증금 1.60억의 선순위 대항력 임차인과 그 임차인에 관한 확약서입니다. 전준형은 2022.05.04. 점유를 시작하고 2022.05.12. 전입했으며, 확정일자는 2022.04.08.입니다. 말소기준인 2025.03.26. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖췄습니다.
원칙대로라면 현재 매각가 1.60억에서 집행비용 304만원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 156,960,000원이 배당되어, 부족분 3,040,000원을 매수인이 인수합니다. 그러나 주택도시보증공사 측은 2026.06.11. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 인수액은 실질 0원*, 실질취득액은 160,000,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51986 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 705-19 신정홈타운 4층 401호 도로명: 경기도 안산시 단원구 사세충열로1길 4-24 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 48.84㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 최원빈 (2022.05.11. 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 사용승인 / 규모 | 2014.07.09. / 총 8세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
2014년 설정됐던 화랑신용협동조합 근저당 128,700,000원은 2014.12.19. 말소됐고, 국민은행 근저당 72,000,000원도 2022.05.04. 말소됐습니다. 따라서 경매개시 당시 등기상 남아 있는 핵심 부담은 전준형의 주택임차권입니다. 말소기준은 2025.03.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이며, 임차인의 전입·점유·확정일자와 임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전준형 주거 · 임차권등기 | 주택 전부 | 160,000,000원 | 有 전입 2022.05.12. | 有 확정 2022.04.08. 배당요구 2024.05.09. | 실질 0원* 룰상 3,040,000원 |
등기부와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 전준형 1명입니다. 주택도시보증공사의 청구는 확약서에 ‘주택도시보증공사(임차인: 전준형)’로 기재된 동일 보증금과 연결되므로, 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
* 실질 0원은 2026.06.11. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 전준형 관련 임차보증금에 적용한 결과입니다. 확약은 전준형 1명에게만 적용되며, 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장에서 별도 점유자나 임차인이 확인되면 그 위험은 이 확약으로 해소되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격보다 5,000만원 높다
신정홈타운의 확인된 거래는 2건입니다. 전체 평균은 135,000,000원이지만, 이 평균에는 2022.05. 거래 160,000,000원이 포함되어 있습니다. 가격 판단은 더 최근인 2023.05. 거래 110,000,000원과 최근 12개월 평균 지표 110,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 45.18㎡ | 5층 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 48.84㎡ | 4층 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 110,000,000원 |
실질취득액 160,000,000원은 전체 평균 135,000,000원의 118.5%이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래 110,000,000원의 145.5%입니다. 최근 시세보다 50,000,000원 높습니다. 거래 추세도 이전 거래 대비 -31.2%로 하락했으므로, 과거 1.60억 거래만 보고 현재 가격을 정당화하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 전준형 보증금 | 160,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 화랑신용협동조합 근저당 | 128,700,000원 | 0원 |
| 3. 국민은행 근저당 | 72,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 3,040,000원이지만, 전준형 관련 확약을 적용한 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 화랑신용협동조합과 국민은행의 근저당은 각각 2014.12.19.과 2022.05.04. 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 미적용 인수 | 확약 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 160,000,000원 | 3,040,000원 | 0원* | 160,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 128,000,000원 | 34,592,000원 | 0원* | 128,000,000원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 102,400,000원 | 59,833,600원 | 0원* | 102,400,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 증가해 총 부담이 보증금 부근에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건은 확약으로 그 고리가 끊겼지만, 현재 회차의 실질취득액 1.60억은 여전히 최근 시세 1.10억보다 높습니다. 가격 메리트는 현재 회차가 아니라 추가 가격 조정 여부에서 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 2014.07.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 와동초등학교 서측 인근의 기존 주택지대로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다. 남서측과 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전 설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역의 평지·가로장방형 토지이며 공시지가는 1,709,000원/㎡입니다. 시가지경관지구, 성장관리권역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로 확인 거래가 2건에 불과하고, 거래가는 110,000,000원과 160,000,000원으로 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.11. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상, 서명 주체, 조건과 효력을 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. 확약은 전준형에게만 적용됩니다. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 현황조사·전입세대열람·현장 방문으로 다른 점유자가 없는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 재산정. 현재 실질취득액은 최근 시세의 145.5%입니다. 전체 평균 135,000,000원보다도 높으므로 감정가 대비 할인율만으로 접근하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -31.2%를 반영하고, 최신 거래 110,000,000원과 대상 호실의 면적·층·상태 차이를 함께 검토해야 합니다.
- 환금성 보수 평가. 8세대 다세대주택, 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%라는 지표를 재매각 기간과 금융비용 산정에 반영해야 합니다.
- 명도·말소 실행 확인. 확약이 있어도 실제 점유 이전과 임차권등기 말소 절차가 자동으로 완료되는 것은 아니므로 인도 일정과 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 내역과 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 비싸다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 1.60억의 선순위 임차인이 있어 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 대항력 인수형입니다. 그러나 2026.06.11. 제출된 확약으로 전준형 관련 대항력은 포기되고, 보증금 전액을 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로 해당 인수는 실질 0원*입니다.
권리의 큰 고비는 해소됐지만 가격 판단은 반대입니다. 실질취득 160,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 110,000,000원의 145.5%이고, 최근 가격 흐름도 -31.2%입니다. 4회 유찰, 8세대 다세대주택, 경매 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리는 확약 확인 후 접근 가능, 현재 가격은 보류”입니다. 감정가와 같은 현재 최저가를 싸다고 볼 근거는 없습니다.