수원지방법원 2025타경52073. 안산시 상록구 부곡동 655-17, 5층 건물의 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가는 219,000,000원, 현재 최저매각가는 153,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 등기상 현재 소유자는 김재용이고, 2021.05.11. 193,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차권과 확약서의 결합을 정확히 읽는 데 있습니다.
임차인 김미숙은 2021.04.20. 전입·점유를 시작했고 2021.04.28. 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2022.02.25. 국민건강보험공단 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금도 193,000,000원으로 현재 최저가 153,300,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 사실상 총 취득부담이 보증금 수준에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 2026.06.09. 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52073 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 655-17 2층 201호 · 도로명 성호로23길 5-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 72.9075㎡ · 5층 건물 내 2층 201호 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김재용 (2021.05.11. 거래가 193,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 153,300,000원 (5회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2022.02.25. 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인 김미숙의 전입일 2021.04.20.과 확정일자 2021.04.28.은 그보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인입니다. 2023.05.25.에는 보증금 193,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김미숙 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 193,000,000원 | 2021.04.20 / 2021.04.28 | 대항력 우선변제 배당요구 확약 |
* 현재 최저가 153,300,000원 기준 배당 시뮬레이션만 적용하면 김미숙 보증금의 미배당액은 42,646,200원입니다. 그러나 2026.06.09. 확약서에 따라 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실제 매수인 인수부담은 0원으로 판단합니다.
말소기준 뒤의 서민금융진흥원 가압류 9,438,119원, 안산시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년과 2024년의 국 압류는 등기부상 이미 말소됐고, 과거 근저당과 신탁등기 역시 이미 말소돼 현재 인수 판단의 핵심은 김미숙 임차권과 확약서입니다.
② 시세 비교 — 싸기는 하지만, 시장은 하락 중
동일 면적 72.91㎡의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 175,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 180,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.08. 같은 2층에서 165,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 72.91㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2022.06 | 72.91㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.06 | 72.91㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 175,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 153,300,000원은 최신 거래 165,000,000원의 92.9%입니다. 금액 차이는 11,700,000원입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최신 거래 165,000,000원은 과거 180,000,000원대보다 8.3% 낮아진 수준으로, 시장 방향은 분명한 하락 추세입니다. 전체 평균 175,000,000원 대비 할인율만 보고 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,946,200원 |
| 1. 임차인 김미숙 보증금 | 193,000,000원 | 150,353,800원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,438,119원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 193,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김미숙 보증금은 42,646,200원이 미배당됩니다. 원칙대로라면 대항력 임차인이므로 매수인 인수 대상이 될 수 있지만, 이 사건은 2026.06.09. 확약서로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 실질 인수 0원*으로 처리합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정재초등학교 남측 인근으로, 주변은 다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 2층 201호이며, 위생·급배수·개별난방설비가 있습니다.
- 토지·도로. 인접 도로와 등고평탄한 세로장방형 토지로 다세대주택 건부지이며 남서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,683,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. DESIGNHOUSE(655-17)는 총 7세대이고, 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다. 최근 거래가 과거보다 8.3% 낮아져 하락 추세가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 2026.06.09. 확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용에 직접 의존합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 문구가 실제 매각물건명세서와 제출서류에 동일하게 기재됐는지 대조해야 합니다.
- 룰상 미배당액과 혼동 금지. 현재 회차 배당 계산만 보면 42,646,200원이 부족하지만, 확약 적용 후 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 175,000,000원보다 2026.08. 최신 거래 165,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 180,000,000원 대비 8.3% 하락했습니다. 낙찰 후 추가 가격 하락 가능성을 감안한 응찰가가 필요합니다.
- 환금성 점검. 총 7세대 다세대이며 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수가 5.0회입니다. 매입가보다 재매각 가능성과 소요기간을 함께 보세요.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 풀렸지만, 5회 유찰에는 이유가 있다”
이 물건은 표면적으로는 선순위 대항력 임차인 때문에 매우 위험해 보입니다. 보증금 193,000,000원이 현재 최저가보다 크고, 단순 배당 계산으로는 42,646,200원이 남기 때문입니다. 그러나 2026.06.09. 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시해 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
가격은 최근 거래 165,000,000원보다 11,700,000원 낮아 숫자상 할인 구간입니다. 다만 최근 시세가 과거보다 8.3% 하락했고, 총 7세대 다세대가 이미 5회 유찰됐다는 사실은 무시할 수 없습니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 환금성과 하락장 리스크는 그대로입니다. 이 사건은 “인수액 때문에 피해야 할 물건”이 아니라, “확약서 원문을 확인한 뒤 가격과 출구를 보수적으로 계산해야 할 물건”에 가깝습니다.
