수원지방법원 2025타경52073. 안산시 상록구 부곡동 소재 철근콘크리트구조 5층 다세대주택의 2층 201호입니다. 소유자 김재용은 2021.05.11. 거래가 193,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 김미숙은 그보다 앞선 2021.04.20. 전입·점유를 시작해 2021.04.28. 확정일자를 받았습니다. 등기상 말소기준은 2022.02.25. 국민건강보험공단 압류이므로, 날짜만 보면 임차인은 명백히 선순위입니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 보증금 부근에 고정됩니다. 하지만 이 사건에는 2026.06.09.자 확약서가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사는 김미숙의 보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 김미숙과 연결된 보증금의 인수는 실질 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52073 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 655-17 2층 201호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 성호로23길 5-1 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 72.91㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 위생·급배수 및 개별난방설비 |
| 소유자 | 김재용 (2021.05.11. 거래가 193,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (4회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약으로 인수 해소
2016년 상록신용협동조합 근저당권 504,000,000원은 같은 해 2016.10.24. 일부포기로 말소됐고, 2017년 한국스탠다드차타드은행 근저당권 144,000,000원도 2020.03.17. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 등기상 선언된 2022.02.25. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 서민금융진흥원 가압류, 안산시 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김미숙 전유부분 전부 · 주거 | 2021.04.20. | 2021.04.28. | 193,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0원* |
김미숙은 임대차계약일 2021.03.27., 전입·점유일 2021.04.20., 확정일자 2021.04.28.로 등기상 말소기준보다 앞서며, 2023.05.25. 임차권등기와 배당요구도 갖췄습니다. 법정 순위만 보면 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 다만 주택도시보증공사가 “주택도시보증공사(임차인: 김미숙)” 명의로 확약서를 제출했으므로, 김미숙 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 서로 다른 두 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 비교 — 실질취득 2.19억은 거래가보다 21.7% 높다
동일 면적 72.91㎡의 제공된 거래는 2022.06. 3층 두 건이며, 거래가는 모두 180,000,000원입니다. 최신 거래가와 제공된 평균 거래가도 180,000,000원으로 같습니다. 표본이 두 건에 불과하고 거래월도 2022.06.이므로 현재 시세를 정밀하게 대표한다고 단정할 수는 없지만, 현재 최저가와의 격차는 작지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 72.91㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.06 | 72.91㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 평균 | 72.91㎡ | 2건 | 180,000,000원 |
확약 적용 후 현재 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 219,000,000원입니다. 이는 거래가 180,000,000원보다 39,000,000원 높고, 거래가의 121.7%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “4회 유찰돼 가격 메리트가 충분하다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약 전 계산과 실제 부담을 구분
| 회차 가정 | 낙찰가 | 규칙상 인수 | 확약 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 100% | 219,000,000원 | 0원 | 0원* | 219,000,000원 |
| 5회 유찰 시 감정가 80% | 175,200,000원 | 21,052,800원 | 0원* | 175,200,000원* |
| 6회 유찰 시 감정가 64% | 140,160,000원 | 55,602,240원 | 0원* | 140,160,000원* |
* 확약이 유효하게 적용되고 김미숙 관련 임차권등기가 약정대로 말소된다는 전제입니다. 확약이 없다면 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어 총부담이 보증금 193,000,000원 부근에 고정되는 대항력 인수형입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 1. 임차인 김미숙 보증금 | 193,000,000원 | 193,000,000원 |
| 2. 상록신용협동조합 근저당 | 504,000,000원 | 22,134,000원 |
| 3. 한국스탠다드차타드은행 근저당 | 144,000,000원 | 0원 |
| 4. 서민금융진흥원 가압류 | 9,438,119원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 신청채권 | 193,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준 총 채권액은 850,438,119원, 일반 채권자 배당액은 22,134,000원, 미배당액은 828,304,119원입니다. 다만 상록신용협동조합 근저당은 2016.10.24. 일부포기 말소, 한국스탠다드차타드은행 근저당은 2020.03.17. 해지 말소 기록이 있으므로 실제 배당대상과 순위는 배당요구서·채권계산서 및 최신 등기 원본을 대조해야 합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감액도 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정재초등학교 남측 인근이며 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2016.07.07. 준공된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 석재타일, 창호는 샷시이며 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접 도로와 등고평탄한 세로장방형 토지이며 남서측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 265.6㎡, 공시지가는 1,683,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구에 속하고 소로2류에 접합니다. 상대보호구역, 성장관리권역, 도시교통정비지역 등에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 7세대 소규모 다세대이며 동일 면적 거래 표본은 2건입니다. 대단지 공동주택보다 거래 빈도와 가격 확인 가능성이 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 제출 주체, 대상 임차인, 조건과 법원 접수 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 확약 범위 확인. 확약은 김미숙 관련 보증금에만 적용됩니다. 현장 점유자, 전입세대, 외국인체류확인서 등을 다시 확인해 별도 임대차가 없는지 점검해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 219,000,000원은 제공된 최신 거래 180,000,000원의 121.7%입니다. 거래 표본이 오래되고 적으므로 인근 유사 다세대의 현재 매물과 실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세 금액과 법정기일에 따라 임차인 및 후순위 채권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 배당표 원본 대조. 배당 시뮬레이션에 포함된 두 근저당은 등기상 말소 기록이 있습니다. 실제 채권 신고와 공동담보 관계를 최신 등기·배당요구종기 서류로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약이 있더라도 낙찰 후 말소서류 제출 시점과 명도·열쇠 인도 절차를 주택도시보증공사 및 점유자와 확인해야 합니다.
- 기일 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.09.이므로 매각 결과와 차기 절차를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 수도·가스 등 체납 여부를 현장 및 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어가기에는 가격이 높다
이 사건의 핵심은 선순위 임차인 자체가 아니라 확약의 존재입니다. 김미숙은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖춰 원래라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형입니다. 그러나 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의로 해당 인수는 실질 0원*이 됐습니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득액 219,000,000원은 제공된 최신·평균 거래가 180,000,000원의 121.7%이고, 7세대 소규모 다세대에 거래 표본도 두 건뿐입니다. 평균 유찰 4.5회와 낙찰률 0.0%까지 고려하면 권리 위험이 줄어든 대신 가격과 환금성 위험이 남아 있습니다. 결론은 “확약 확인 시 권리는 통과, 현재 가격은 보류”입니다.