수원지방법원 2025타경52074. 안산시 상록구 부곡동 동산타워 나동 5층 502호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 서은비이며 2022.01.24. 거래가액 172,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 선순위 임차권입니다. 최홍희는 2021.12.17. 주민등록과 점유를 갖추고 2021.11.12. 확정일자를 받았으며, 2024.01.05. 보증금 172,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 선언된 말소기준권리는 그보다 뒤인 2025.01.21. 안산시 압류이므로 원칙적으로는 대항력이 있는 임차보증금의 미배당액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결론을 바꾸는 확약이 있습니다. 주택도시보증공사는 2026.06.09. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당으로 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당계산상 부족분이 발생하더라도 최홍희 관련 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 이 확약은 최홍희 1명에게만 적용되는 것이며, 다른 임차인이 있다면 별도로 검토해야 합니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 최홍희 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 654-4 동산타워 나동 5층 502호 · 정재로10안길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 55.345㎡ · 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니 · 5층 건 내 5층 |
| 사용승인 | 2013.11.27. |
| 소유자 | 서은비 (2022.01.24. 거래가액 172,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 118,300,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 172,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 결론을 바꾼다
기존 우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 중요한 선순위 권리는 최홍희의 주택임차권입니다. 전입·점유일 2021.12.17.은 말소기준 2025.01.21.보다 앞서므로 대항력 有, 확정일자 2021.11.12.와 배당요구가 있어 우선변제권도 有입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 172,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최홍희 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.17. | 2021.11.12. | 172,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
주택도시보증공사 확약서에는 “양도전: 임차인 최홍희”로 기재되어 있습니다. 보증금 172,000,000원을 별도의 보증기관 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 있지만 하락장 보정이 먼저다
동산타워(654-4)는 8세대, 사용승인 2013.11.27.인 소규모 다세대입니다. 확인되는 실거래 표본은 3건으로, 전체 평균은 148,666,666원입니다. 다만 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 137,000,000원, 최신 거래 154,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 추세 -20.3%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 55.88㎡ | 2 | 154,000,000원 |
| 2022.10 | 55.95㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.01 | 55.35㎡ | 5 | 172,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득 기준인 118,300,000원은 최근 12개월 평균 137,000,000원의 86.4%입니다. 표면 가격만 보면 최근 시세 아래에 들어와 있습니다. 다만 전체 평균 148,666,666원만 근거로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 시장 추세 자체가 -20.3%이고, 같은 건물 경매 통계도 평균 유찰 7.0회, 매각률 0.0%이므로 현재 할인폭을 곧바로 안전마진으로 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,456,200원 |
| 1. 임차인 최홍희 보증금 | 172,000,000원 | 115,843,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 172,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 최홍희 보증금의 부족분은 56,156,200원입니다. 대항력 원칙만 적용하면 이 금액이 매수인 인수액이지만, 2026.06.09. 확약서의 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의에 따라 본 분석의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 기계상 인수액과 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 기계상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 70% | 118,300,000원 | 56,156,200원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 56% | 94,640,000원 | 79,463,520원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 · 감정가 45% | 75,712,000원 | 98,050,816원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커져 총 취득부담이 임차보증금 172,000,000원 부근에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 확약이 있어 최홍희 관련 인수를 실질 0원으로 봅니다. 따라서 회차가 내려갈 경우 실질취득은 각 회차의 매각가 자체로 낮아지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정재초등학교 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존주택지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 2013.11.27. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호이며 도시가스 개별난방입니다.
- 도로·환경. 북동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 도시지역·시가지경관지구·소로2류 접함·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 254.7㎡, 지목 대, 공시지가 1,491,000원/㎡이며 세로장방·평지·소로한면 조건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 7.0회, 매각률 0.0%로 가격뿐 아니라 출구전략을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.09. 제출 확약서에서 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의 범위를 직접 확인하세요.
- 배당과 인수를 분리. 현재 배당표상 미배당 56,156,200원과 확약 적용 후 실질 인수 0원을 혼동하지 마세요.
- 압류 4건 확인. 안산시·서울특별시·국민건강보험공단·국 압류와 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당 순서를 점검하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 137,000,000원이지만 추세가 -20.3%입니다. 전체 평균 148,666,666원만 근거로 가격 메리트를 확대해서 보지 마세요.
- 환금성 점검. 8세대 다세대이며 평균 유찰 7.0회·매각률 0.0%입니다. 낙찰가격뿐 아니라 재매각 가능성을 함께 보세요.
- 실거래 비교. 확인되는 거래는 120,000,000원·154,000,000원·172,000,000원으로 편차가 큽니다. 층·상태 차이를 현장에서 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 최종 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 더 중요한 한 장의 확약”
등기만 보면 이 물건은 경계해야 할 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금 172,000,000원의 최홍희가 말소기준보다 먼저 전입·점유했고, 현재 가격 118,300,000원에서 기계상 미배당액도 56,156,200원이나 됩니다. 하지만 2026.06.09. 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수는 0원*으로 결론이 바뀝니다.
그렇다고 곧바로 높은 평가를 주기는 어렵습니다. 현재 가격은 최근 12개월 평균 137,000,000원의 86.4%로 시세 아래지만, 시장 추세는 -20.3%이고 이미 7회 유찰됐습니다. 8세대 소규모 다세대의 환금성과 매각률 0.0%까지 감안하면 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 시장·환금성 위험은 여전히 남아 있는 물건입니다. 승부처는 선순위 임차보증금 자체보다 확약서의 효력 확인과 실제 출구가격입니다.
