수원지방법원 2025타경52084. 현재 소유자 정재정은 2022년 7월 22일 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 1월 20일 군자농업협동조합 명의로 채권최고액 58,800,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2024년 김현중 근저당권, 2025년 국·하남시 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
과거 등기부에 있던 2010년·2013년 근저당권은 2016년에 말소됐고, 2016년 군자농협 근저당과 2017년 신승상사 근저당은 2022년 강제경매 매각으로 말소됐습니다. 따라서 현재 입찰자가 집중해야 할 위험은 오래된 등기보다 맹지 여부, 실제 건물 이용상태, 매각에서 제외되는 구조물과 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52084 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 대부동동 293 · 경기도 안산시 단원구 영전로 261-12 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 248.0㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 공시지가 319,300원/㎡ |
| 건물 현황 | 목조 스레이트지붕 단층 주택 · 토담조 스레이트지붕 단층 창고 |
| 소유자 | 정재정 (2022.07.22. 강제경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 116,365,850원 / 27,939,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군자농업협동조합 / 121,049,862원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수액 0원
2023년 1월 20일 군자농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 김현중의 근저당권과 국·하남시의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 점유·임차인 — 확인된 임차인은 없지만 현장 조사는 필요
확인된 실제 임차인은 0명이며, 보증금이나 대항력·우선변제권을 주장하는 임차인 자료는 없습니다. 따라서 현재 확인 범위에서 임차보증금 인수액도 없습니다.
③ 가격과 물건성 — 24% 할인보다 중요한 세 가지
현재 최저매각가는 27,939,000원으로 감정가 116,365,850원의 24.0%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 가격이 최근 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
| 회차 가정 | 감정가 비율 | 매각가 | 미배당 총액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.0% | 27,939,000원 | 695,263,902원 |
| 5회 유찰 시 | 16.8% | 19,557,300원 | 703,494,731원 |
| 6회 유찰 시 | 11.8% | 13,690,110원 | 709,256,312원 |
④ 예상배당표 (매각가 27,939,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 902,902원 |
| 1. 담보권 배당 | 58,800,000원 | 27,036,098원 |
| 2. 후순위 근저당 · 김현중 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 국·하남시 압류 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 담보권 배당으로 소진됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제액은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대부동복지체육센터 남동측 근거리에 위치하며, 전·과수원·농촌주택·전원주택이 소재하는 해안농촌지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 인근까지 중소형 차량 접근이 가능하고 서측 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 노선 수와 운행횟수를 고려한 대중교통 여건은 다소 불편합니다.
- 건물. 목조 스레이트지붕 단층 주택과 토담조 스레이트지붕 단층 건물이며, 보일러 난방과 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지규제. 도시지역·자연녹지지역이며 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 해안농촌지대의 단독주택·토지이고 대중교통이 불편하며, 맹지와 건물 이용상태 문제가 있어 일반 주거상품보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 진입로 원본 확인. 지적도·토지이용계획·현황도로를 대조하고, 진입로 소유자와 통행승낙, 주위토지 통행권 분쟁 가능성을 확인하세요.
- 경계와 매각 범위. 일괄매각 대상 토지·건물과 294-3 토지 위 매각제외 제시외 건물의 위치를 현황도와 측량으로 구분하세요.
- 현황 창고 확인. 토담조 건물의 농어가주택 용도와 창고 사용 사이의 적법성, 원상회복·용도변경 가능 여부를 관할 행정기관에 확인하세요.
- 점유 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대, 사업자등록, 현장 점유자와 명도 대상을 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 국세·지방세 중 당해세 여부와 교부청구액을 확인해 배당표 변동 가능성을 검토하세요.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약 허가구역 포함 여부에 따른 허가 대상과 이용의무를 입찰 전에 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 진입 가능성, 수선비, 용도 정리 비용과 지역 환금성을 반영해 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기만 보면 말소기준이 분명하고 예상 인수액도 0원이라 어렵지 않습니다. 하지만 4회 유찰 끝에 감정가의 24.0%까지 내려온 배경을 권리 외부에서 찾아야 합니다. 토지는 지적·현황상 맹지로 기재돼 있고, 토담조 건물은 현황상 창고이며, 인접 토지 위 제시외 건물 일부는 매각에서 제외됩니다. 대중교통도 다소 불편하고 최근 실거래 비교자료가 없어 27,939,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거도 부족합니다.
권리는 합격, 물건성과 환금성은 보류. 진입로의 법적·물리적 확보, 실제 경계와 매각 범위, 창고 이용의 적법성, 점유자와 세금 문제를 모두 확인한 뒤에만 입찰가를 검토해야 하는 물건입니다.
