20,923,000원
수원지방법원 2025타경52136. 안산시 단원구 선부동 선부더빌(SunbuTheVille) 5층 501호입니다. 물건 표시는 오피스텔이며, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형), 방1·화장실입니다. 전용면적은 17.68㎡, 건물은 2013.06.28 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물입니다.
이 사건은 표면상 최저가가 감정가에서 크게 내려와 있지만, 권리분석의 핵심은 가격보다 먼저 임차보증금 62,500,000원입니다. 임차인 박하은은 2022.02.25 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.01.24로 말소기준 2023.03.20보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다. 현재 회차 배당계산만 놓고 보면 보증금 중 42,353,614원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 조치가 있습니다. 주택도시보증공사 (양도 전 임차인 박하은)가 2026.03.30 “임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당으로 전액을 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 박하은 관련 보증금의 실질 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 박하은 관련 보증금채권에만 적용되는 것이므로, 확약 밖의 새로운 임차인·점유관계가 확인된다면 그 부분은 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52136 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-26 5층 501호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 화정천서로1길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 도시형생활주택(원룸형)(방1, 화장실) · 전용 17.68㎡ · 8층 건 중 5층 |
| 소유자 | 김다운 (2022.03.11 매매 · 거래가액 62,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 20,923,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 62,500,000원 |
| 말소기준 | 2023.03.20 갑구 8번 압류 · 국(처분청 인천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있었지만 확약이 승부처
말소기준은 데이터상 2023.03.20 국의 압류입니다. 그런데 임차인 박하은은 그보다 앞선 2022.02.25 주민등록·점유를 갖추고 있어 원래는 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인입니다. 2024.02.29 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태라, 단순히 “임차권등기가 매각으로 말소된다”는 표시만 보고 인수 위험이 없다고 판단하면 안 되는 구조였습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·양도 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박하은 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.25 확정일자 2022.01.24 | 62,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 양도 후 확약서: 양도전 임차인 박하은 | 0원 룰상 미배당 42,353,614원 |
실제 임차인은 박하은 1명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 확약서에 “양도전: 임차인 박하은”으로 표시되어 있으므로 임차보증금을 박하은 62,500,000원과 주택도시보증공사 62,500,000원으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다
선부더빌(SunbuTheVille)은 79세대, 2013.06.28 준공입니다. 대상면적 17.68㎡와 매칭되는 거래를 보면 전체 12건 평균은 68,541,666원이지만, 2022~2023년의 80,000,000원· 85,000,000원·100,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 기준으로 쓰기에는 높게 보일 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 17.68㎡ | 2 | 30,000,000원 |
| 2025.09 | 17.68㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2023.02 | 17.56㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2023.02 | 17.56㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2023.02 | 17.56㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.11 | 17.68㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2022.05 | 17.68㎡ | 3 | 62,500,000원 |
| 2022.04 | 17.68㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2022.04 | 17.68㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2022.04 | 17.68㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.03 | 17.68㎡ | 6 | 62,500,000원 |
| 2022.03 | 17.68㎡ | 5 | 62,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.68㎡ | 2건 | 37,500,000원 |
가격 판단의 중심은 최근 12개월입니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 37,500,000원이고 최신 거래는 2026.02의 30,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득 20,923,000원은 최근 12개월 평균의 55.8%로 가격 자체에는 할인폭이 있습니다.
다만 과거 거래와 최근 거래를 비교한 추세가 -49.8%입니다. 즉 “전체 평균 68,541,666원 대비 최저가가 30.5% 수준”이라는 숫자만 보고 큰 저평가라고 해석하면 안 됩니다. 실제 최근 거래가격 자체가 크게 내려온 시장이며, 최신 거래도 30,000,000원까지 하락했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,923,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.7% 추정) | - | 776,614원 |
| 1. 임차인 박하은 보증금 (우선변제) | 62,500,000원 | 20,146,386원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 62,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박하은 보증금 부족분은 42,353,614원으로 표시됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있지만, 본건은 2026.03.30 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 박하은 관련 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 확약은 해당 임차인 관련 보증금채권에만 적용됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 싸질수록 인수가 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 34%) | 20,923,000원 | 42,353,614원 | 실질 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 27%) | 16,738,400원 | 46,462,891원 | 실질 0원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 22%) | 13,390,720원 | 49,750,313원 | 실질 0원 |
이 표가 이 사건의 권리구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없었다면 선순위 대항력 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져, 표면 최저가만큼 실질취득비용이 낮아지지 않는 구조입니다. 그러나 박하은 관련 확약을 반영하면 세 시나리오 모두 그 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 처리됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 선부동 선부중학교 남동측 인근. 근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 혼재하는 주거상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능, 인근 노선버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형), 방1·화장실로 이용 중이며 기본 급배수·위생설비, 도시가스, 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,238,000원/㎡입니다.
- 건물. 2013.06.28 사용승인, 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 79세대 소규모 단지의 17.68㎡ 원룸형이고 최근 거래는 2건, 최근12개월 평균 37,500,000원입니다. 거래가격 추세 -49.8%와 다회유찰을 함께 보아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.03.30 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 제출 주체, 적용 채권, 조건을 매각기일 기준 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 추가 점유관계 확인. 확약은 박하은 관련 보증금채권에만 적용됩니다. 별도 임차인이나 점유자가 있으면 동일하게 0원으로 처리할 수 없습니다.
- 최근 거래 중심으로 가격 설정. 전체 평균 68,541,666원보다 최근12개월 평균 37,500,000원과 최신 30,000,000원을 우선해 응찰 상한을 판단해야 합니다.
- 하락추세 반영. 최근 대 이전 거래 추세가 -49.8%입니다. 최저가가 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 향후 시세 회복을 전제하면 안 됩니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 단지 경매 평균 유찰 5.8회와 본건 7회 유찰을 감안해 임대수요·매도수요·관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·현황 확인. 미납 관리비와 실제 내부상태, 현재 점유·인도 상황을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 등기 원본 재확인. 말소기준인 2023.03.20 압류와 이후 압류·경매개시결정, 임차권등기 상태를 최신 등기와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 확약으로 풀렸지만, 시장 리스크는 남아 있다”
이 사건의 핵심은 처음 보면 62,500,000원짜리 선순위 대항력 임차보증금입니다. 최저가 20,923,000원만 보고 접근하면 현재 회차 계산상 42,353,614원을 추가로 떠안을 수 있는 구조였지만, 2026.03.30 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 박하은 관련 실질 인수는 0원이 됐습니다.
그래서 가격 비교도 확약을 반영한 실질취득 20,923,000원을 기준으로 해야 합니다. 이는 최근12개월 평균 37,500,000원의 55.8%라 가격만 보면 할인 구간입니다. 그러나 동시에 최신 거래는 30,000,000원, 거래 추세는 -49.8%, 본건 유찰은 7회, 단지 경매 평균 유찰은 5.8회입니다. 권리위험은 낮아졌지만 하락장·다회유찰·소형 원룸형의 환금성 위험까지 사라진 것은 아닙니다. 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 보이느냐’보다 확약의 유효성을 끝까지 확인하고, 최근 30,000,000원· 37,500,000원 시장 안에서 출구가 가능한 가격인지 판단하는 것입니다.
