수원지방법원 2025타경52169. 경기도 시흥시 대야동 530-2 대야프라자 7층 701호로, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 공실입니다. 감정가는 7.08억인데 현재 최저매각가는 8,329만5천원으로, 이미 6회 유찰을 거친 상태입니다. 권리의 핵심은 2018.03.27 설정된 농협은행주식회사 근저당권이며 채권최고액은 4.02억원입니다. 이후 2020.05.04 설정된 이미영 근저당권은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 이 물건은 일반적인 주거용 경매처럼 가격만으로 판단하기 어렵습니다. 감정평가 내용상 수년간 영업하지 않고 방치된 장기 공실 상태이며 관리비 체납액 등이 발생 중인 것으로 조사됐습니다. 전유부분의 모양도 ‘ㄷ’자 형태로 건물구조상 다소 특이점이 있다고 기재되어 있습니다. 현황조사 당시 출입문이 닫혀 있었고 관련 공지문도 게시되어 있어, 낙찰 후 바로 사용 가능한지부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52169 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 530-2 대야프라자 7층 701호 경기도 시흥시 비둘기공원5길 16 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트 평스라브 지붕 지하1층 지상8층 건물 내 7층 701호 |
| 소유자 | 박종욱 |
| 감정가 / 최저가 | 708,000,000원 / 83,295,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인에 따른 실질취득가 상승 문제는 없습니다. 2018.03.27 설정된 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 402,000,000원)이 현재 권리분석의 기준이 되는 근저당이며, 2020.05.04 설정된 이미영 근저당권(채권최고액 100,000,000원)은 후순위입니다. 2025.04.17 임의경매개시결정 역시 농협은행주식회사에 의해 진행되며 매각으로 소멸합니다.
② 현재 가격 — 감정가의 약 12%까지 하락
현재 회차는 6회 유찰 상태로 최저매각가는 83,295,000원입니다. 시나리오상 현재 회차는 감정가 대비 11.76%이고, 7회 유찰 시 58,306,500원, 8회 유찰 시 40,814,550원까지 낮아지는 구조입니다. 별도의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 시세와의 직접 비교는 하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 11.76% | 83,295,000원 | 420,604,310원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 58,306,500원 | 445,143,017원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 40,814,550원 | 462,320,112원 |
③ 예상배당표 (매각가 83,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,310원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 402,000,000원 | 81,395,690원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 이미영 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,899,310원을 먼저 반영한 후 농협은행주식회사에 81,395,690원이 배당되고, 채권자 총 청구 502,000,000원 중 420,604,310원이 미배당으로 남습니다. 이미영 근저당권은 배당받지 못합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 대야동 소재 대야동행정복지센터 동측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·아파트 단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 서해선 신천역이 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,221.0㎡, 지목 대, 상업용 이용상황, 평지의 가로장방 형상이며 남동측·남서측으로 노폭 약 12미터 포장도로에 접하고 북동측으로 노폭 약 15미터 특수도로에 접합니다.
- 환금성. 최근 실거래 자료가 확인되지 않는 가운데 이미 6회 유찰이 발생했습니다. 따라서 동일 유형의 거래유동성과 실제 임차·매수수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리. 임차인 없음, 매수인 인수 0원. 2018.03.27 농협은행주식회사 근저당권 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸하는지 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 공실·관리비. 수년간 영업하지 않고 방치된 상태로 관리비 체납액 등이 발생 중인 것으로 조사됐으므로 관리주체에 실제 체납 규모를 문의하세요.
- 현장. 현황조사 당시 출입문이 닫혀 있었으므로 내부 상태, 누수·파손 여부, 현재 사용 가능 여부를 직접 확인하세요.
- 구조. 전유부분 모양이 ‘ㄷ’자 형태로 다소 특이하므로 감정평가서와 내부구조도를 대조하고 실제 영업 동선·가구배치 가능성을 점검하세요.
- 유찰. 현재 6회 유찰로 최저가 83,295,000원입니다. 추가 유찰 시 58,306,500원, 40,814,550원 시나리오도 확인할 수 있으므로 회차별 상한을 미리 정해두는 편이 좋습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항전부증명서·감정평가·현황조사 내용에 기반한 의견입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 원본 서류를 반드시 재확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮아도 물건은 따져야 한다”
이 물건의 권리구조는 현재 인수금이 없는 편이라 계산 자체는 단순합니다. 문제는 물건의 사용성과 관리상태입니다. 감정가 7.08억원이 6회 유찰 끝에 8,329만5천원까지 내려왔지만, 동시에 장기 공실과 관리비 체납액 발생 가능성, 특이한 전유부분 구조, 닫힌 출입문이 확인됐습니다. 시세 자료가 별도로 없어 거래가격 대비 저평가 여부까지 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 단순하지만, 현장 검증이 중요한 저가 유찰형 물건입니다. 최종 판단은 낮은 가격 자체보다 실제 사용 가능성과 관리비 부담을 확인한 뒤 내려야 합니다.
