204,085,000원
수원지방법원 2025타경52212. 광명시 일직동 광명역엠클러스터 6층 603호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 603호의 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 최영신이며 2021.03.19 소유권이전과 동시에 주식회사국민은행의 채권최고액 680,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 광명시·국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순한 후순위 소멸 여부가 아닙니다. 매각물건명세서에는 토지 을구 1번 구분지상권설정등기 (2023.06.29 접수)는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당표상 금전 인수액이 0원이라는 이유만으로 “인수할 권리가 없다”고 판단하면 안 됩니다. 금액으로 환산되지 않은 구분지상권 인수가 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52212 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 6층 603호 |
| 도로명주소 | 경기도 광명시 덕안로104번길 17 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 최영신 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 850,000,000원 / 204,085,000원 (4회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2021.03.19 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 680,400,000원 |
| 경매채권자 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 (주식회사 국민은행의 양수인) |
| 청구액 | 964,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 구분지상권은 인수
2021.03.19 설정된 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2024.11.12 광명시 압류, 2025.04.25 임의경매개시결정, 2026.01.15 국 압류, 2026.02.11 광명시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 매각물건명세서에서 별도로 명시한 2023.06.29 접수 토지 을구 1번 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
② 점유·임차 및 사용제한 — 공실이지만 용도 확인이 더 중요
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 603호의 현황은 공실입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 구조는 확인되지 않으며, 배당계산에서도 매수인 금전 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
하지만 사용 측면에서는 별도의 확인사항이 있습니다. 603호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 이 건물은 주용도가 공장(지식산업센터)인 건물의 지원시설입니다. 매각물건명세서에는 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라 입주자격에 대한 사전확인이 필요하다고 적혀 있습니다.
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 시세 메리트는 단정할 수 없다
감정가는 850,000,000원, 현재 최저매각가는 204,085,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가 24% 구간입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 142,859,500원, 6회 유찰 시 100,001,650원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 동일 용도·동일 조건의 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 수 없습니다. 특히 구분지상권 인수와 지원시설 입주자격이라는 제약이 함께 있기 때문에, 가격 판단도 해당 권리·용도 제한을 확인한 뒤 해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 204,085,000원 | 200,427,810원 | 479,972,190원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 142,859,500원 | 140,059,467원 | 540,340,533원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 100,001,650원 | 97,801,627원 | 582,598,373원 |
④ 예상배당표 (매각가 204,085,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,657,190원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 680,400,000원 | 200,427,810원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 3,657,190원을 제외한 200,427,810원이 주식회사국민은행 근저당에 배당되는 단순 추정입니다. 근저당 채권최고액 680,400,000원 중 479,972,190원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙대학교 광명병원 동측 인근으로, 주변에 식당·소매점·의원·학원·은행지점 등의 근린생활시설과 지식산업센터, 이케아, 대형마트가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 광명역이 있어 대중교통 여건은 용이한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 603호는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 공실이며 지식산업센터 내 지원시설입니다.
- 토지. 토지면적 11,155.9㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 공장·기숙사·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구에 포함되고, 준보전산지·일반철도에 저촉되며 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 3,002,000원/㎡이며 남측 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층·지상17층 건물로, 위생·급배수·승강기·소방·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 2023.06.29 접수된 토지 을구 1번 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수됩니다. 권리 내용·범위·존속과 사용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 입주자격 확인. 본 건물은 공장(지식산업센터) 내 지원시설로서 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 입주자격 사전확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 603호는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현재 공실입니다. 계획한 업종과 실제 사용이 가능한지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 850,000,000원 대비 최저가 204,085,000원으로 내려왔지만, 실거래 비교자료 없이 단순 할인율만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 공실·임대관계 확인. 현황은 공실이나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 가격보다 인수권리와 사용 가능성을 먼저 본다”
이 물건은 감정가 850,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 204,085,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 가장 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석의 핵심은 따로 있습니다. 말소기준 이후 압류는 소멸하고 금전 인수액도 0원이지만, 토지 을구 1번 구분지상권설정등기는 매수인이 인수합니다.
여기에 603호가 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현재 공실이며, 지식산업센터 내 지원시설로 입주자격 사전확인이 필요하다는 점까지 함께 봐야 합니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가를 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 가격이 내려왔다는 사실보다 구분지상권의 실질 영향과 적법한 사용 가능성을 확인하는 것이 먼저인 물건입니다.
