수원지방법원 2025타경52212. 광명역엠클러스터 6층 603호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 최영신이고, 2021년 3월 19일 국민은행 근저당권 680,400,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후의 광명시 압류, 임의경매개시결정, 국세 압류와 추가 광명시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 “후순위 권리가 소멸하니 깨끗하다”로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 2023년 6월 29일 접수된 토지 을구 1번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 배당 계산상 매수인 금액 인수는 0원이지만, 비금전 권리인 구분지상권의 존속 내용과 이용상 제약은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52212 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 6층 603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지하 4층·지상 17층 건물 내 6층 603호 |
| 소유자 | 최영신 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 850,000,000원 / 291,550,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사(주식회사 국민은행의 양수인) / 964,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해야 한다
말소기준은 2021년 3월 19일 설정된 국민은행 근저당권 680,400,000원입니다. 이후 등기된 광명시 압류 2건, 국세 압류 1건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서에 별도로 기재된 토지 을구 1번 구분지상권설정등기는 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고 현황은 공실입니다. 주거용 임차인의 대항력·우선변제 문제는 나타나지 않지만, 입찰 전 현장 점유 상태와 임대차 존재 여부를 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%, 시세 메리트는 별도 검증
현재 최저매각가는 291,550,000원으로 감정가 850,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰되며 감정가보다 크게 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
더구나 이 호실은 일반 주거용이 아니라 지식산업센터 내 지원시설인 제2종근린생활시설입니다. 현황 공실이고, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 입주자격 사전 확인이 요구됩니다. 사용 가능한 업종과 매수·임차 수요가 제한될 수 있으므로 일반 상가나 주거용 부동산과 동일한 환금성을 전제로 가격을 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,881,700원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 680,400,000원 | 286,668,300원 |
| 근저당권 미배당 | - | 393,731,700원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 금액 인수 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 집행비용 이후 선순위로 차감될 수 있어 실제 근저당권 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다. 구분지상권 인수는 금액 배당표와 별개의 비금전 권리입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙대학교 광명병원 동측 인근으로 식당, 소매점, 의원, 학원, 은행지점, 지식산업센터, 이케아와 대형마트 등이 소재한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 광명역이 있어 대중교통 여건은 용이한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 입주자격. 공장인 지식산업센터 내 지원시설로서 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 입주자격 사전 확인이 필요합니다.
- 토지. 토지는 평지의 사다리형이며 공장·기숙사·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남측 도로에 접하고 공시지가는 3,002,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 택지개발지구에 포함되고 일반철도와 신안산선에 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아닌 지원시설이며 공실 상태입니다. 입주자격과 허용 업종에 따라 실수요자·임차인 범위가 달라질 수 있어 일반 상가보다 매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지 을구 1번 구분지상권의 목적, 범위, 존속기간, 지료와 건물·대지 사용에 미치는 영향을 등기 원문에서 확인하세요.
- 입주 가능 업종 확인. 관리기관과 관리사무소를 통해 603호의 입주자격, 허용 업종, 일반음식점 영업 가능 여부와 양도·임대 제한을 확인하세요.
- 세금 선순위 확인. 광명시 압류 2건과 광명세무서 압류 1건의 체납액 및 당해세 여부를 확인해야 실제 배당과 말소 범위를 판단할 수 있습니다.
- 공실·점유 재확인. 감정 당시 현황은 공실이고 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 관리사무소 확인으로 현재 점유자 및 임대차 존재 여부를 확인하세요.
- 실거래·임대료 조사. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 지식산업센터 지원시설의 최근 매매가·임대료·공실률을 조사하세요.
- 관리비와 시설비. 공용부분 관리비 체납, 원상복구비, 일반음식점 용도에 필요한 설비의 상태와 추가 공사비를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금 관련 서류를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 인수권리와 사용 가능성이 먼저다
최저매각가 291,550,000원은 감정가 850,000,000원의 34.3%로 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 가격입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않았고, 세 차례 유찰됐다는 사실 자체도 시장 수요를 보장하지 않습니다.
권리 측면에서는 말소기준 이후 압류가 소멸하고 금액 인수액도 0원이지만, 구분지상권설정등기 1건이 존속합니다. 이용 측면에서는 지식산업센터 내 지원시설로서 입주자격 사전 확인이 필요하고 현황은 공실입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 보이느냐”가 아니라 구분지상권을 인수한 상태에서 실제로 사용할 수 있는지, 그리고 제한된 수요 안에서 다시 임대하거나 매각할 수 있는지입니다. 권리 원문과 입주자격을 확인하기 전까지는 보수적인 접근이 적절합니다.