수원지방법원 2025타경52226. 안산시 단원구 성곡동 반달섬38타워 10층 1009호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 집합건축물대장상 용도는 운동시설(골프연습장)입니다. 조사일 현재 해당 호는 인접호와 호별 구분 없이 하나의 실내골프연습장 영업장으로 이용되고 있습니다. 다만 집합건축물대장에 따라 원래 호별 구분으로 복원이 가능한 일시적 상태로 조사됐습니다.

권리의 중심은 2023년 1월 27일 설정된 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 242,400,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025년 4월 25일 같은 조합이 임의경매를 신청했습니다. 임차인 프렌즈에프앤비 주식회사의 전입일은 2023년 6월 21일로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 정리

초기 소유권보존 신탁과 신영부동산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 소유자는 양승전이며, 2023년 1월 27일 서울경기양돈축산업협동조합의 242,400,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 2025년 4월 25일 같은 채권자의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

실제 임차인은 1명입니다. 프렌즈에프앤비 주식회사의 전입신고일은 2023년 6월 21일로 말소기준 근저당권 설정일인 2023년 1월 27일보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.

③ 최저가 24% — 싸다고 단정할 수 없는 이유

감정가는 304,000,000원, 현재 최저매각가는 72,990,000원으로 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제공되지 않았기 때문에, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.

특히 주거용이 아니라 근린생활시설·운동시설로 이용되는 집합건물이고, 현재 인접호와 통합 영업장으로 사용 중입니다. 4회 유찰이라는 사실 자체도 시장에서 반복적으로 낙찰이 성사되지 않았다는 점을 보여주므로, 낮은 최저가만 보고 가격 가점을 주기보다는 환금성과 실제 독립 사용 가능성을 먼저 확인하는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 72,990,000원 가정)

현재 최저가 72,990,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 242,400,000원 중 71,276,180원이 배당되고, 미배당액은 171,123,820원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 안산시 단원구 성곡동 반달섬 북동측 인근으로 각종 근린생활시설, 생활형 숙박시설, 오피스텔 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 대체로 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며, 조사일 현재 인접호와 호별 구분 없이 일단의 실내골프연습장으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 10층 건물의 10층 1009호이며, 기본 위생·급배수·승강기·소방설비를 갖췄습니다.
• 토지. 1,827㎡의 정방형·평지 상업용 부지로 동측·남측·북측 중로와 접하는 3면각지이며 일반상업지역·지구단위계획구역입니다.
• 규제. 국가산업단지, 산업단지기타, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 중점경관관리구역 등에 포함돼 있습니다.
• 공시지가. ㎡당 2,501,000원입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 갑구 1-1 금지사항 등기의 구체적 내용과 매각 후 효력을 토지 등기부·매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
• 호별 경계 복원 확인. 현재 인접호와 하나의 영업장으로 사용되고 호별표식도 없습니다. 집합건축물대장상 경계와 실제 복원 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 임차인 인도 문제. 프렌즈에프앤비 주식회사는 대항력이 없지만 실제 영업장 점유자입니다. 낙찰 후 인도 일정과 영업장 철수 상황을 확인해야 합니다.
• 인테리어 설비. 내부 인테리어는 임차인 설치분으로 조사되어 감정평가에서 제외됐습니다. 잔존 여부와 철거·원상복구 범위를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 304,000,000원과 최저가 72,990,000원의 차이만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 인근 근린생활시설·운동시설 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
• 4회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만 이미 4회 유찰됐습니다. 응찰 부진 원인이 가격인지, 용도·통합사용·환금성 문제인지 현장과 원문자료로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “싼 물건”은 다른 판단이다

권리만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 2023년 1월 27일 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 1명의 전입은 그 이후라 대항력이 없습니다. 현재 자료상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 물건의 승부처는 권리보다 물건 자체의 사용성과 환금성입니다. 감정가 304,000,000원에서 4회 유찰되어 72,990,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 없어 이를 시세 대비 저가라고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 현재 인접호와 통합된 실내골프연습장으로 운영 중이고, 대지권 목적 토지에 별도등기가 있으며 호별표식도 없는 상태입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 4회 유찰과 비주거 용도·통합사용·별도등기 때문에 물건 검증이 선행돼야 하는 사건입니다.