인수는 0원이지만, ‘호별 구분 없는 골프연습장’과 별도등기를 확인해야 한다 — 반달섬38타워 1009호

수원지방법원 2025타경52226. 반달섬38타워 10층 1009호로, 감정평가상 현재 근린생활시설이자 인접호와 호별 구분 없이 일단의 실내골프연습장으로 이용되는 물건입니다. 집합건축물대장상 용도는 운동시설(골프연습장)입니다. 소유자 양승전 씨는 2022년 거래가 308,655,000원으로 소유권을 취득했고, 2023년 서울경기양돈축산업협동조합에 채권최고액 242,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

점유자는 프렌즈에프앤비 주식회사입니다. 전입일은 2023.06.21로 말소기준일인 2023.01.27보다 늦습니다. 따라서 조사된 권리관계상 대항력은 없고, 보증금 5,000,000원이 배당으로 회수되지 않더라도 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 다만 실제 영업장이 운영 중이므로 낙찰 후 명도와 시설 정리 과정은 별도의 현장 문제로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 승계는 없다

말소기준권리는 2023.01.27. 설정된 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권입니다. 프렌즈에프앤비 주식회사의 전입일은 그보다 늦은 2023.06.21이므로 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니며, 실제 임차인은 1명입니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 5,000,000원, 인수 0원

③ 가격 해석 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 104,272,000원으로 감정가 304,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 물건은 일반 주거상품이 아니라 근린생활시설이자 운동시설로 이용되는 집합건물입니다. 현재 호별 구분 없이 인접호와 일단의 영업장으로 사용되고 있고, 1009호의 호별표식도 없는 상태입니다.

집합건축물대장에 의거 복원 가능한 일시적 상태로 조사됐지만, 실제 경계 복원과 독립 사용 가능성, 출입 동선, 설비 분리 상태를 확인하지 않고 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 3회 유찰은 낮아진 가격인 동시에 해당 용도와 현장 상태에 대한 시장의 경계 신호로도 읽어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,272,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 2,259,808원을 제외한 102,012,192원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 140,387,808원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원

각 회차에서 근저당권자의 배당 부족은 커지지만, 그 부족액은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 따라서 권리상 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다. 다만 낙찰가가 낮아지는 것과 독립 호실의 사용성·환금성이 좋아지는 것은 별개의 문제입니다.

⑥ 현장·별도등기 리스크

• 대지권 토지 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 별도등기인 갑구 1-1 금지사항 등기가 있습니다. 입찰 전 토지 등기와 매각물건명세서 원문을 직접 대조해야 합니다.
• 호별 구분 없음. 현재 인접호와 호별 구분 없이 일단의 실내골프연습장으로 이용 중입니다.
• 호별표식 없음. 대상 10층 1009호의 호별표식이 없는 상태이며, 집합건축물대장에 의거 복원이 가능한 일시적 상태로 조사됐습니다.
• 용도 확인. 감정 이용상태는 근린생활시설이고 집합건축물대장상 용도는 운동시설(골프연습장)입니다.
• 인테리어 평가 제외. 내부 인테리어설비는 임차인이 설치한 것으로 조사되어 감정평가에서 제외됐습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 안산시 단원구 성곡동 반달섬 북동측 인근이며 각종 근린생활시설, 생활형 숙박시설, 오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 10층 건물의 10층 1009호입니다. 기본 위생·급배수·승강기·소방설비를 갖췄습니다.
• 도로. 토지는 평지의 정방형 상업용 부지이며 동측·남측·북측으로 중로와 접하는 3면각지입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업단지기타·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함되고 중로1류와 접합니다.
• 환금성. 주거용이 아닌 골프연습장 이용 집합건물이며 3회 유찰된 상태입니다. 독립 호실 복원 여부와 특수용도 매수층을 함께 검토해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원문 확인. 갑구 1-1 금지사항 등기의 구체적 내용과 매각 후 효력을 토지 등기에서 확인하세요.
• 호실 경계 실측. 1009호의 전유부분 경계, 면적, 출입구와 인접호 분리 가능성을 집합건축물대장·도면·현장에서 대조하세요.
• 영업장 점유 확인. 프렌즈에프앤비 주식회사의 실제 점유 범위와 명도 계획을 확인하세요.
• 시설 귀속 확인. 감정평가에서 제외된 임차인 설치 인테리어설비의 존치·철거 상태를 확인하세요.
• 용도와 영업 가능성. 근린생활시설 조사 내용과 운동시설 건축물대장 용도를 기준으로 인허가·사용계획을 검토하세요.
• 관리비·공과금. 관리주체를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보지 말고, 동일 건물·유사 상업시설의 실제 매수수요와 임대 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·집합건축물대장 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다

이 사건은 말소기준 근저당 이후 전입한 임차인 1명만 확인되고, 그 임차인에게 대항력이 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 권리구조가 단순합니다. 현재 최저가 104,272,000원이 곧 권리상 실질취득액입니다.

그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있고, 1009호는 인접호와 구분 없이 골프연습장으로 사용되며 호별표식도 없습니다. 임차인이 설치한 인테리어설비는 감정평가에서 제외됐습니다. 감정가의 34.3%라는 숫자는 매력적으로 보이지만, 3회 유찰·특수용도·호실 복원·별도등기를 확인하지 않은 할인율은 안전마진이 아닙니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 현장성과 환금성은 보수적으로 검증입니다.