수원지방법원 2025타경52227. 안산시 상록구 본오동 대연베스트 5층 503호, 전용 36.0㎡ 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자 황상욱은 2022.04.05. 매매계약으로 거래가액 155,000,000원에 취득했고 소유권이전 등기는 2022.04.26. 접수됐습니다. 현재 등기상 경매의 말소기준은 2023.12.11. 안산시 압류이며, 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
권리분석의 핵심은 단순한 “임차권등기 소멸” 여부가 아닙니다. 이희웅은 2022.04.05. 전입으로 말소기준보다 빠르고, 보증금 155,000,000원에 확정일자를 갖춘 대항력·우선변제 임차인입니다. 현재 최저가 100,800,000원을 기준으로 집행비용을 제외하면 예상 배당은 98,588,800원에 그쳐 룰상 56,411,200원이 미배당됩니다. 통상 구조라면 그 부족분이 매수인에게 남지만, 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 2026.06.10. 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52227 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 816-5 대연베스트 5층503호 · 경기도 안산시 상록구 본오로9안길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 36.0㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 내 제5층 제503호 |
| 사용승인 / 규모 | 2013.03.20 · 단지형다세대 16세대 |
| 소유자 | 황상욱 · 2022.04.05. 매매 · 거래가액 155,000,000원 · 2022.04.26. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (4회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 / 점유자 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이희웅 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.05 확정일자 2022.02.17 · 등기 경정 2022.02.21 | 155,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 56,411,200원이나 2026.06.10. 확약 적용 |
| ERDENEBAT MUNKHBAT 점유 부분 미상 | 2025.02.03 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 없음 현 자료상 대항력 없음 |
이희웅 임차권등기는 2023.12.19. 접수됐고 이후 2024.08.06. 점유개시일, 2024.08.26. 확정일자에 대한 경정등기가 접수됐습니다. 별도의 이름 없는 경정등기 기록은 이희웅 임차권의 정정 내역으로 보며 별도 임차인으로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
이 사건은 확약으로 이희웅에 대한 실질 인수가 0원이므로 현 회차 실질취득액은 최저가와 같은 100,800,000원입니다. 대연베스트 전용 36.0㎡의 최근 12개월 실거래는 2건이고 평균은 133,500,000원입니다. 실질취득액은 이 최근 12개월 평균의 75.5%입니다. 최신 거래는 2026.06. 148,000,000원, 같은 5층 거래는 2026.05. 119,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 36.0㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 36.0㎡ | 5 | 119,000,000원 |
| 2023.10 | 36.0㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2023.03 | 36.0㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.06 | 36.0㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 36.0㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.0㎡ | 2건 | 133,500,000원 |
대연베스트 경매 통계는 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 현재 사건도 이미 4회 유찰됐습니다. 가격 할인만 놓고 보면 최근 실거래보다 아래지만, 16세대 소규모 다세대주택의 매수층과 환금성이 넓다고 보기 어려워 낮은 가격 자체를 높은 등급의 근거로 쓰기에는 제한이 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,211,200원 |
| 1. 임차인 이희웅 보증금(우선변제) | 155,000,000원 | 98,588,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 이희웅 보증금의 미배당액은 56,411,200원입니다. 그러나 2026.06.10. 확약서가 이희웅의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 담고 있으므로 이 금액을 매수인의 실질 인수액으로 더하지 않습니다. 확약은 이희웅에게만 적용됩니다.
⑤ 회차 시나리오 — 숫자상 인수액과 실질 인수액을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 70% | 100,800,000원 | 56,411,200원 | 이희웅 실질 인수 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 56% | 80,640,000원 | 76,211,520원 | 이희웅 실질 인수 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 44.8% | 64,512,000원 | 92,049,216원 | 이희웅 실질 인수 0원 |
이 표의 핵심은 룰상 미배당액과 실제 승계액이 다르다는 점입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이희웅의 미배당액이 커지지만, 확약이 적용되는 한 그 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 비교는 “최저가 + 이희웅 인수액”이 아니라 확약 반영 실질취득액을 기준으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 단지형다세대 16세대입니다.
- 입지. 본오초등학교 북측 인근. 다세대주택단지·아파트·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2013.03.20. 사용승인. 급배수·위생·개별난방·자주식주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 455.6㎡, 지목 대, 평지·가로장방, 공시지가 1,620,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·상대보호구역·시가지경관지구(일반)·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%로 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.10. 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 이희웅임을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현 회차는 확약 반영 시 100,800,000원입니다. 룰상 56,411,200원을 기계적으로 더해 155,000,000원으로 보지 않습니다.
- 점유자 확인. ERDENEBAT MUNKHBAT는 2025.02.03. 전입으로 말소기준 이후라 대항력 없음으로 분류되지만 보증금·확정일자·점유 부분은 확인이 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 133,500,000원이나 최근 거래 추세가 -10.3%입니다. 과거 전체 평균 143,666,666원만 보고 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 현재 4회 유찰이며 단지 경매 평균도 4.0회입니다. 권리 문제 외에 수요·환금성·물건 상태 요인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 현재 점유 상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고 인도 절차 비용을 별도로 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “보증금 1.55억”보다 중요한 것은 확약의 효력과 환금성
표면만 보면 보증금 155,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 100,800,000원보다 커서 매수인 부담이 크게 남는 사건처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 56,411,200원의 부족분을 만듭니다. 그러나 이 사건에는 2026.06.10. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어, 이희웅에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현 회차 실질취득액 100,800,000원은 최근 12개월 평균 133,500,000원의 75.5%로 내려옵니다. 다만 최근 거래 추세는 -10.3%이고, 물건은 이미 4회 유찰됐으며, 16세대 소규모 다세대입니다. 확약 밖 점유자에 대한 임대차 조건도 완전히 확인된 상태는 아닙니다. 따라서 이 사건은 “주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 유찰 횟수·하락 추세·환금성·점유 확인 때문에 보수적으로 접근해야 하는 물건”으로 정리하는 것이 맞습니다.