수원지방법원 2025타경52227. 안산시 상록구 본오동 ‘대연베스트’ 5층 503호, 전용 36.0㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 소유자 황상욱은 2022.04.05 매매를 원인으로 거래가 155,000,000원에 취득했고, 소유권이전은 2022.04.26 접수됐습니다. 이 사건에서 권리분석의 출발점은 오래된 우리은행 근저당이 아니라 2023.12.11 안산시 압류입니다. 2013년과 2014년에 설정됐던 우리은행 근저당은 각각 2014.02.20 및 2020.03.31 해지로 말소됐기 때문입니다.
임차권자 이희웅은 말소기준권리보다 앞선 2022.04.05 주민등록·점유개시와 2022.02.17 확정일자를 갖추고 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 최저가 144,000,000원 전액이 매각대금으로 들어오더라도 집행비용 2,816,000원을 뺀 141,184,000원만 배당돼 보증금 중 13,816,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 미배당액은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52227 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 816-5 대연베스트 5층 503호 · 본오로9안길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 36.0㎡ · 5층 중 5층 |
| 소유자 | 황상욱 (2022.04.05 매매, 거래가 155,000,000원 · 2022.04.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 사용승인 / 규모 | 2013.03.20 · 단지형다세대 16세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 해소
2013.04.02 설정된 우리은행 근저당 672,000,000원은 2014.02.20 말소됐고, 2014.02.19 설정된 33,000,000원 및 22,000,000원 근저당도 2020.03.31 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계의 말소기준은 2023.12.11 안산시 압류입니다. 이희웅의 전입·점유는 2022.04.05로 그보다 빠르므로 본래 대항력 있는 임차인입니다.
이희웅 임차권은 2023.12.19 등기됐고, 2024.08.06에는 점유개시일을 2022.04.05로, 2024.08.26에는 확정일자를 2022.02.21로 경정하는 등기가 추가됐습니다. 이 두 경정등기는 별도 임차인을 뜻하지 않으며, 같은 이희웅 임차권의 기재를 정정한 것입니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 / 점유 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이희웅 주택 전부 · 임차권등기 | 2022.04.05 확정일자 2022.02.17 | 155,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 룰상 13,816,000원 |
| ERDENEBAT MUNKHBAT 점유 부분 미상 | 2025.02.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 승계 없음 점유·명도 확인 |
확인되는 관계인은 임차권자 1명과 현황조사 점유자 1명입니다. 이희웅의 보증금 155,000,000원은 배당요구와 우선변제 대상이지만 2026.06.10 확약으로 미배당 보증금의 대항력 승계는 실질적으로 해소됐습니다. ERDENEBAT MUNKHBAT은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으므로 보증금이 미상이어도 매수인이 이를 법적으로 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 봐야 한다
대연베스트 전용 36.0㎡ 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 143,666,666원이지만 2022년과 2023년의 150,000,000원대 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 최근 12개월 2건 평균 133,500,000원, 최신 거래 148,000,000원, 최근·과거 추세 -10.3%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 36.0㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 36.0㎡ | 5 | 119,000,000원 |
| 2023.10 | 36.0㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2023.03 | 36.0㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.06 | 36.0㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 36.0㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.0㎡ | 2건 | 133,500,000원 |
| 전체 평균 | 36.0㎡ | 6건 | 143,666,666원 |
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 144,000,000원입니다. 이는 전체 실거래 평균 143,666,666원과 비슷하지만, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균 133,500,000원의 107.9%입니다. 같은 5층의 2026.05 거래가 119,000,000원이고 최근 거래 추세가 -10.3%인 점까지 고려하면, 현재 최저가를 시세보다 싸거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 | 매각대금에서 우선 공제 |
| 1. 임차인 이희웅 보증금 | 155,000,000원 | 141,184,000원 | 룰상 부족 13,816,000원 확약 반영 실질 인수 0원* |
| 2. 우리은행 근저당 1번 | 672,000,000원 | 0원 | 2014.02.20 말소 |
| 3. 우리은행 근저당 2번 | 33,000,000원 | 0원 | 2020.03.31 말소 |
| 4. 우리은행 근저당 3번 | 22,000,000원 | 0원 | 2020.03.31 말소 |
| 5. 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당표의 13,816,000원은 확약을 반영하지 않은 원칙적 미배당액입니다. 2026.06.10 확약에 따라 이희웅 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 144,000,000원 | 13,816,000원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 115,200,000원 | 42,212,800원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 92,160,000원 | 64,898,880원 | 0원* |
낙찰가가 내려갈수록 원칙적 배당 부족액은 13,816,000원에서 42,212,800원, 64,898,880원으로 커집니다. 그러나 이희웅 임차권에 관한 확약이 유효하게 적용되는 한 매수인의 실질 인수는 각 회차 모두 0원*입니다. 따라서 이 사건은 일반적인 대항력 인수형처럼 실질취득액이 보증금 155,000,000원으로 고정되는 사건이 아니라, 확약 반영 후 매각가가 곧 실질취득액이 되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 제5층 제503호입니다. 사용승인일은 2013.03.20입니다.
- 입지. 본오초등학교 북측 인근으로 다세대주택단지, 아파트, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 동측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·개별난방·자주식주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역, 시가지경관지구, 상대보호구역, 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역 등에 포함되며 소로3류에 접합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대이고 최근 실거래가 119,000,000원과 148,000,000원으로 차이가 큽니다. 단지 경매 평균 유찰은 3.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.10 확약서의 제출 주체, 사건번호, 임차인 이희웅, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 대조하세요.
- 확약 적용 범위. 확약은 이희웅 임차권에만 적용됩니다. ERDENEBAT MUNKHBAT의 현재 점유 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 143,666,666원보다 최근 12개월 평균 133,500,000원과 최신 거래 148,000,000원, 하락 추세 -10.3%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 5층 비교 거래. 같은 전용 36.0㎡·5층 거래는 2026.05에 119,000,000원, 2022.06에 150,000,000원, 2022.04에 155,000,000원이었습니다.
- 명도. 대항력 포기와 보증금 승계 해소는 곧바로 현실 점유가 사라진다는 뜻은 아닙니다. 임차권자와 현황조사 점유자의 실제 퇴거 상태를 확인하세요.
- 세금·관리비. 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부는 관리주체와 관계기관에 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만 가격은 아직 풀리지 않았다
이 사건의 핵심은 대항력 있는 155,000,000원 임차보증금입니다. 현재 최저가에서는 원칙적으로 13,816,000원이 미배당되지만, 주택도시보증공사의 2026.06.10 확약으로 이희웅 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 오래된 우리은행 근저당들도 이미 말소돼 담보권 인수 문제는 없습니다.
그러나 권리 문제가 해소됐다고 현재 최저가가 싸지는 것은 아닙니다. 실질취득 144,000,000원은 최근 12개월 평균 133,500,000원의 107.9%이고, 최근 거래 추세는 -10.3%입니다. 여기에 3회 유찰, 16세대 다세대, 단지 경매 매각률 0.0%가 겹칩니다. 권리상 주된 인수는 해소됐지만, 가격·환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 현재 가격은 보류입니다.