수원지방법원 2025타경52271. 안산시 단원구 와동 737-8, 신아트맨션 3층 301호로 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박일성이며 2021.10.29 매매를 원인으로 2021.11.05 소유권을 이전받았고 거래가액은 170,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.06.27 국의 압류입니다. 임차인 박지영은 2021.10.15 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.09.15이므로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
그대로라면 현재 최저가 113,400,000원에 낙찰될 때 배당 후 남는 보증금 58,987,600원이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 그러나 2026.06.15 제출된 확약서에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다고 적혀 있습니다. 이 확약은 박지영 임차관계에 적용되므로 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 확인된 임차인은 박지영 1명이며, 확약 밖에서 별도로 확인되는 다른 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 737-8 3층 301호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 와개2길 2 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 지상4층 건물 내 제3층 제301호 · 거래 비교 대상 면적 77.265㎡ |
| 사용승인 / 세대수 | 2001.10.17 · 8세대 |
| 소유자 | 박일성 (2021.10.29 매매 · 2021.11.05 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 113,400,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
핵심은 임차인의 전입시점과 2026.06.15 확약입니다. 박지영의 전입·점유일 2021.10.15은 말소기준인 2023.06.27 압류보다 빠르고, 확정일자도 2021.09.15이어서 본래 대항력 有·우선변제권 有입니다. 2023.11.10에는 보증금 170,000,000원으로 주택임차권등기도 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박지영 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 전입 2021.10.15 확정 2021.09.15 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
② 시세 비교 — 1.134억은 최근 거래 1.45억의 78.2%
신아트맨션의 거래 자료는 5건입니다. 전체 평균은 149,300,000원이지만, 가격 판단은 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 145,000,000원, 최신 거래도 2025.05의 145,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 대비 -3.6%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 70.33㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2023.02 | 77.27㎡ | 1 | 121,500,000원 |
| 2021.11 | 70.33㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2021.10 | 77.27㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 77.27㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 149,300,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 113,400,000원은 최근 12개월 평균 145,000,000원의 78.2%입니다. 가격만 보면 최근 거래보다 31,600,000원 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건이고, 거래 면적도 70.33㎡와 77.27㎡가 혼재하므로 단순 평균만으로 개별 301호의 적정가를 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,387,600원 |
| 1. 임차인 박지영 보증금(우선변제) | 170,000,000원 | 111,012,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 확약서를 적용하지 않은 계산상 박지영 보증금 미배당액은 58,987,600원입니다. 그러나 2026.06.15 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 박지영 임차관계의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 인수액만 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 미적용 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰(70%) | 113,400,000원 | 58,987,600원 | 0원* |
| 5회 유찰 시(56%) | 90,720,000원 | 81,312,960원 | 0원* |
| 6회 유찰 시(44.8%) | 72,576,000원 | 99,130,368원 | 0원* |
대항력 포기 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 부담이 커지는 구조였습니다. 현재 회차에서도 계산상 낙찰가 113,400,000원에 58,987,600원의 미배당 보증금이 붙습니다. 그러나 이번 사건은 박지영 임차관계에 대한 확약이 제출돼 그 미배당액을 매수인 인수액으로 보지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산강서고등학교 동측 인근. 다세대주택·다가구주택·학교·근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물의 3층 301호. 사용승인일은 2001.10.17입니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 270.4㎡, 지목 대, 평지·가로장방, 공시지가 1,537,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
- 환금성. 8세대 다세대이고 최근 거래 표본이 적으며, 경매 평균 유찰횟수 4.0회·낙찰률 0.0%로 출구전략은 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 재확인. 2026.06.15 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 문구와 적용 대상이 박지영 임차관계임을 입찰 직전 원본으로 대조하세요.
- 실질취득 기준. 확약 반영 시 현재 회차 실질취득은 113,400,000원이며, 최근 12개월 평균 145,000,000원의 78.2%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -3.6%이므로 과거 170,000,000원 거래나 전체 평균 149,300,000원만 보고 목표가를 높이지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대·4회 유찰 물건입니다. 재매각 기간과 매수층을 아파트처럼 넓게 가정하지 않는 편이 안전합니다.
- 세금·배당 변수. 2023.06.27 국의 압류가 말소기준이고 실제 배당은 당해세 등으로 달라질 수 있습니다. 다만 박지영 임차관계에는 확약이 제출돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·감정평가 자료와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리위험은 확약으로 꺼졌고, 남은 변수는 환금성
이 물건의 첫인상은 보증금 170,000,000원의 대항력 임차인 때문에 위험해 보입니다. 실제로 확약을 제외한 현재 회차 계산만 보면 낙찰가 113,400,000원에 미배당 보증금 58,987,600원이 남습니다. 하지만 2026.06.15 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 박지영 임차관계의 실질 인수는 0원*입니다.
그 결과 실질취득은 현재 최저가와 같은 113,400,000원이고, 최근 12개월 평균·최신 거래 145,000,000원의 78.2%입니다. 다만 최근 시장 추세는 -3.6% 하락이고, 8세대 다세대에 이미 4회 유찰, 단지 경매 평균도 4.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 결론은 “권리 부담은 확약으로 해소됐지만, 가격 할인만큼 환금성 위험도 크게 반영된 물건”입니다. 권리는 합격 쪽이지만, 출구가격과 보유기간을 보수적으로 잡는 것이 핵심입니다.
