수원지방법원 2025타경52271. 안산시 단원구 와동 신아트맨션 3층 301호, 전용 77.265㎡ 규모의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 오래된 근저당이 아니라 박지영 씨의 보증금 170,000,000원입니다. 임대차계약은 2021.09.11., 확정일자는 2021.09.15., 전입과 점유 개시는 2021.10.15.로, 말소기준인 2023.06.27. 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 부담할 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.
현재 매각가 162,000,000원을 가정하면 집행비용 3,068,000원을 제외한 158,932,000원이 임차보증금에 배당되고, 계산상 부족분은 11,068,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.15. 제출한 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 이 확약이 원문대로 유효하게 적용되는 것을 전제로 박지영 씨와 관련한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 737-8 3층 301호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 와개2길 2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 77.265㎡ · 지상 4층 중 3층 |
| 건물 / 규모 | 신아트맨션 · 철근콘크리트구조 · 사용승인 2001.10.17. · 총 8세대 |
| 소유자 | 박일성 (2021.10.29. 매매, 2021.11.05. 소유권이전, 거래가 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약이 있다
등기부에 등장하는 외환은행 근저당 52,000,000원은 2012.06.25., 국민은행 근저당 72,000,000원은 2016.03.29., 국민은행 근저당 24,000,000원은 2021.08.19. 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2023.06.27. 국세 압류입니다. 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순위지만, 박지영 씨는 전입·점유가 말소기준보다 앞서 등기 순위와 별개로 대항력을 갖습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지영 실제 임차인 1명 | 주택 전부 주거·임차권등기 | 전입·점유 2021.10.15. 확정 2021.09.15. | 170,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.11.10. | 실질 0원* 확약 전 11,068,000원 |
② 시세 비교 — 실질취득가도 최근 시세보다 높다
신아트맨션 실거래 5건 중 최신 거래는 2025.05. 전용 70.33㎡·3층 145,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 1건 기준 145,000,000원이고, 최근 가격 흐름은 과거 구간보다 3.6% 하락했습니다. 따라서 가격 판단은 2021년의 170,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 149,300,000원보다 최신 거래와 최근 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 70.33㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2023.02 | 77.27㎡ | 1 | 121,500,000원 |
| 2021.11 | 70.33㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2021.10 | 77.27㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 77.27㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 149,300,000원 |
| 최근 평균 | — | 1건 | 145,000,000원 |
확약 적용 후 실질취득가는 최저매각가와 같은 162,000,000원입니다. 이는 최신 거래 및 최근 평균 145,000,000원보다 17,000,000원 높고, 최근 시세의 111.7%입니다. 전체 평균과 비교해도 108.5%로 높습니다. 더구나 최근 추세가 -3.6%인 하락 구간이므로, 3회 유찰이라는 횟수만 보고 가격이 싸다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 | 매각가의 약 1.9% 추정 |
| 1. 임차인 박지영 보증금 | 170,000,000원 | 158,932,000원 | 계산상 부족 11,068,000원 |
| 2. 외환은행 근저당 | 52,000,000원 | 0원 | 2012.06.25. 말소 |
| 3. 국민은행 근저당 | 24,000,000원 | 0원 | 2021.08.19. 말소 |
| 4. 국민은행 근저당 | 72,000,000원 | 0원 | 2016.03.29. 말소 |
| 5. 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당 계산상 박지영 씨의 미배당액은 11,068,000원이지만, 2026.06.15. 확약을 적용하면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 전 인수 계산 | 확약 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 162,000,000원 | 11,068,000원 | 0원* | 162,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 129,600,000원 | 43,014,400원 | 0원* | 129,600,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 103,680,000원 | 68,571,520원 | 0원* | 103,680,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 총부담이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형입니다. 위 사건은 박지영 씨에 한정된 대항력 포기·말소 확약을 적용해 실질 인수를 0원으로 표시했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물의 3층 301호입니다. 사용승인일은 2001.10.17.입니다.
- 입지. 안산강서고등학교 동측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 평지의 가로장방형 주거용 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1㎡당 1,537,000원이고 위반건축물 및 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대주택으로, 실거래 표본은 5건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%여서 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.15. 제출된 대항력 포기, 우선변제권만의 주장, 보증금 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서에서 직접 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 이후 말소에 필요한 서류·절차와 실제 점유 상태를 확인해, 확약이 명도까지 자동으로 해결한다고 단정하지 않아야 합니다.
- 가격 기준. 실질취득 162,000,000원은 최신 거래와 최근 평균 145,000,000원보다 17,000,000원 높습니다. 최근 시세 이상에서 가격 가점을 주지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름은 과거 대비 -3.6%입니다. 2021년 170,000,000원 거래보다 최신 145,000,000원 거래를 우선해 판단하세요.
- 국세 압류 확인. 2023.06.27. 계양세무서장 압류의 체납액과 실제 배당 순위를 원본 서류에서 확인하세요.
- 명도·관리비. 현장 점유자와 체납 관리비를 확인하고, 인도명령 또는 협의 명도에 필요한 비용과 기간을 별도로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 할인은 별개다”
이 물건은 원래 보증금 170,000,000원의 대항력 임차인이 존재해, 현재 회차 기준 11,068,000원을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 다만 2026.06.15. 제출된 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 유효하게 적용되면 박지영 씨에 대한 실질 인수는 0원*으로 낮아집니다. 권리 측면에서는 의미 있는 개선입니다.
그러나 확약 적용 후 실질취득 162,000,000원도 최신 거래와 최근 평균 145,000,000원의 111.7%입니다. 가격 추세는 -3.6%, 단지는 8세대, 경매 통계상 평균 유찰은 3.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 결론은 확약 확인을 전제로 권리는 조건부 합격, 현재 가격은 불합격입니다. 3회 유찰됐다는 숫자보다 실제 취득 총액과 최신 시세를 먼저 봐야 합니다.