119,000,000원
수원지방법원 2025타경52292. 안산시 상록구 본오동 982-5의 다세대주택 2층 201호입니다. 이 사건의 핵심은 “최저가 119,000,000원”이 아니라 대항력 임차보증금 201,000,000원을 누가 최종 부담하는가입니다. 임차인 강준삼은 2021.06.26. 임대차계약, 2021.07.09. 확정일자, 2021.07.20. 전입·점유를 갖췄고, 2023.08.09. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 제공된 권리판단상 말소기준인 2025.05.01. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
현재 최저가 119,000,000원으로 배당하면 집행비용 2,466,000원을 제외한 116,534,000원이 임차보증금에 배당되고, 부족분은 84,466,000원입니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인에게 남아 단순히 “최저가 1.19억이라 싸다”고 볼 수 없습니다. 그러나 이 사건에는 결과를 바꾸는 확약서가 있습니다. 주택도시보증공사가 임차인 강준삼의 보증금에 대해 대항력을 포기하고, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52292 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 982-5 2층201호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 고목로4길 3-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건 중 2층 201호 |
| 소유자 | 강성일 · 2021.09.07. 매매 · 거래가액 201,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었고, 확약이 인수를 없앴다
실제 임차인은 강준삼 1명입니다. 주택 전부를 대상으로 보증금 201,000,000원, 전입 2021.07.20., 확정일자 2021.07.09.이고 배당요구도 확인됩니다. 전입이 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강준삼 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 201,000,000원 | 2021.07.20 / 2021.07.09 | 대항력 有 우선변제 有 확약 후 인수 0 |
② 시세 비교 — 59.2%지만, 표본이 1건이다
동일 면적 67.7㎡의 확인 가능한 실거래 표본은 1건입니다. 2021.09. 거래가 201,000,000원이고, 제공된 평균·최신 거래·시세 기준도 모두 201,000,000원입니다. 현재 최저가 119,000,000원은 이 기준의 59.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 67.7㎡ | 2 | 201,000,000원 |
| 시세 기준 | 67.7㎡ | 1건 | 201,000,000원 |
확약 반영 후 실질취득비용은 최저가와 같은 119,000,000원이므로, 제공된 시세 기준 201,000,000원보다 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이고 그 거래월이 2021.09라는 점 때문에, 59.2%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 할인폭을 확정해서는 안 됩니다. 가격 측면의 여지는 분명하지만 실거래 표본의 폭이 매우 좁습니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 임차인 강준삼 보증금 | 201,000,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 201,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 84,466,000원입니다. 이는 확약을 반영하기 전의 룰상 인수액입니다. 2026.06.01.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 강준삼 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 2층 201호입니다.
- 입지. 이호중학교 남동측 인근. 다세대주택·근린상가·각급 학교가 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 주택까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 토지면적 258.1㎡ · 공시지가 1,497,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·성장관리권역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건물 상태 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 6세대, 확인 실거래 1건, 평균 유찰 4.0회라는 점에서 재매각 가능성은 별도 점검이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01.자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각서류에 그대로 존재하는지 원문 대조가 핵심입니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 강준삼 임차권등기에 대해 보증금 전액을 받지 못해도 말소에 동의한다는 내용과 적용 범위를 확인하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 배당표상 미배당 84,466,000원은 존재하지만, 확약을 반영한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
- 시세 표본 한계. 201,000,000원 비교값은 동일 면적 실거래 1건에 기반합니다. 59.2% 수치만으로 가격 안전마진을 확정하지 마세요.
- 4회 유찰 원인 확인. 건물 상태·점유·대출 가능성·거래량 등 가격 외 요인을 현장에서 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 한 장의 확약서
표면만 보면 이 물건은 위험합니다. 보증금 201,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가로는 84,466,000원이 미배당되기 때문입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나 실질취득비용이 쉽게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건은 2026.06.01.자 확약서가 결론을 바꿉니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 배당을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 그 결과 실질취득은 최저가 119,000,000원으로 내려오며, 제공 시세 기준 201,000,000원의 59.2%입니다.
다만 4회 유찰·6세대 다세대·실거래 1건이라는 환금성 신호는 남습니다. 따라서 이 물건은 “임차인 때문에 피해야 하는 물건”보다는 확약서 원문을 확인한 뒤, 낮은 거래 표본과 유찰 이력을 감안해 가격을 판단해야 하는 물건에 가깝습니다. 권리의 승부처는 확약서, 투자의 승부처는 환금성입니다.
