대항력 임차인은 있지만 확약으로 실질 인수 0원* — 안산 아이안 201호

수원지방법원 2025타경52292. 안산시 상록구 본오동 아이안 2층 201호, 전용 67.7㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 설정된 201,000,000원의 주택임차권입니다. 임차인 강준삼은 2021년 7월 9일 확정일자를 받았고, 2021년 7월 20일 전입과 점유를 시작했습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025년 5월 1일 강제경매개시결정보다 앞서므로, 확약이 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 대항력 인수형입니다.

현재 최저가 170,000,000원을 전제로 집행비용 3,180,000원을 먼저 공제하면 임차보증금에는 166,820,000원이 배당되고, 보증금 중 34,180,000원이 남습니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가 170,000,000원에 미배당 34,180,000원을 더한 204,180,000원이 실질취득액이 됩니다. 그러나 이 사건에는 결과를 바꾸는 확약서가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원*

등기부에는 2016년 반월신용협동조합 근저당, 2017년 안산신용협동조합 근저당과 2020년 경매·압류·가압류 기록이 있으나, 이 권리들은 2021년 6월 21일 선행 임의경매 매각을 원인으로 2021년 6월 22일 말소됐습니다. 현재 낙찰자가 인수할 기존 근저당이나 2020년 압류·가압류가 남아 있는 구조는 아닙니다.

현재 분석 대상은 2021년 7월부터 대항요건을 갖춘 임차인 강준삼의 보증금입니다. 임차권등기는 2023년 8월 9일 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다. 확약이 없다면 매각대금으로 전액 변제되지 않는 34,180,000원이 매수인에게 승계될 수 있지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약에 따라 그 승계가 실질적으로 제거됩니다. 실제 임차인은 강준삼 1명이며, 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.

② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 표본은 2021년 1건

아이안의 동일 면적 67.7㎡에 관해 확인되는 실거래는 본건 자체의 2021년 9월 거래 1건입니다. 당시 2층 201호가 201,000,000원에 거래됐으며, 현재 최저가와 확약 반영 실질취득액 170,000,000원은 그 금액의 84.6%입니다.

금액만 보면 최저가가 2021년 거래가보다 31,000,000원 낮습니다. 다만 거래 시점이 현재 매각기일보다 오래됐고 표본도 1건뿐이므로, 이를 현재 시세 평균으로 간주할 수는 없습니다. 특히 아이안은 총 6세대의 소규모 다세대주택이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 따라서 84.6%라는 비율은 참고값일 뿐, 현재 시세보다 15.4% 저렴하다는 확정 근거가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

일반적인 대항력 인수 계산에서는 미배당 보증금 34,180,000원이 매수인 인수액이 됩니다. 다만 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 이행되는 경우, 강준삼 관련 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 샷시 이중창호입니다.
• 입지. 이호중학교 남동측 인근으로 다세대주택, 근린상가, 각급 학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지면적 258.1㎡, 지목은 대, 평탄한 세로장방형 다세대주택 건부지이며 공시지가는 1,497,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등에 속하고, 소로3류에 접합니다. 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 2016년 사용승인된 6세대 소규모 다세대로, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 확약서에 대항력 포기, 보증금 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의가 명확히 기재됐는지 확인하세요.
• 확약 주체 확인. 주택도시보증공사가 해당 보증금에 관해 처분권한을 가진 주체인지, 별도의 조건이나 철회 사유가 없는지 확인해야 합니다.
• 말소 절차 확인. 매각대금 완납 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 제출 서류, 법원의 매각조건을 확인하세요.
• 실질취득 기준. 확약 이행을 전제로 한 실질취득액은 170,000,000원입니다. 확약이 적용되지 않으면 미배당 보증금 34,180,000원을 더한 204,180,000원이 될 수 있습니다.
• 현재 시세 조사. 201,000,000원 거래는 2021년 9월 1건뿐입니다. 인근 중개업소와 유사 연식·면적 다세대의 최신 거래·호가·전세가를 교차 확인하세요.
• 명도·점유 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태, 열쇠 인도 가능 시점, 내부 관리 상태를 현황조사서와 현장 방문으로 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관할 기관에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 확약으로 풀리지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다”

이 물건은 겉으로만 보면 보증금 201,000,000원의 대항력 임차인이 있어 최저가보다 실제 부담이 커지는 전형적인 인수형입니다. 최저가 170,000,000원에서 일반 계산상 미배당 보증금 34,180,000원이 남아 실질취득액이 204,180,000원이 되기 때문입니다.

그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출해, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 권리상 승부처는 확약서의 존재가 아니라 원문 내용과 실제 이행 가능성을 확인하는 것입니다.

가격 측면에서는 실질취득액 170,000,000원이 2021년 거래가 201,000,000원의 84.6%라는 점이 눈에 띕니다. 하지만 비교 자료가 5년 전 단일 거래뿐이고, 6세대 소규모 다세대에 3회 유찰 이력까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 추가 검증입니다. 확약서 효력을 확실히 잠그고 현재 환금가격이 170,000,000원을 충분히 지지하는지 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.