한 줄 평 5회 유찰로 표면 가격은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이경민의 보증금 220,000,000원 중 배당 부족분 110,160,940원의 인수 가능성이 있어, 최저가만 보고 접근하면 안 되는 물건입니다.
감정가
229,000,000원
최저가 대비 기준
최저매각가
112,210,000원
5회 유찰
실질취득 예상
약 220,000,000원
임차보증금 기준
인수 위험
110,160,940원
미배당 보증금
수원지방법원 2025타경52293. 안산시 상록구 부곡동 휴먼아트빌 5층 502호 다세대주택입니다. 현재 회차 기준 최저가는 112,210,000원으로 감정가 229,000,000원의 약 49% 수준까지 하락했습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차권등기된 대항력 임차인의 존재입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52293 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 631-9 휴먼아트빌 5층 502호 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 전유부분 전부 |
| 소유자 | 윤슬지 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 112,210,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 경매개시결정 이전의 권리관계를 기준으로 판단해야 합니다. 이 사건은 을구 3번 주택임차권이 2023.06.23 등기되었고, 임차인 이경민은 전입 2021.05.26, 확정일자 2021.05.07로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다.
⚠️ 임차보증금 인수 가능성 최저가 112,210,000원 매각 시 임차인은 우선변제로 109,839,060원을 배당받고, 부족분 110,160,940원은 매수인 부담 가능성이 있습니다. 따라서 실질취득 비용은 최저가가 아니라 보증금 수준까지 고려해야 합니다.
✅ 확약 사항 매각물건명세서에는 임차보증금 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출 내용이 있습니다. 다만 이는 해당 임차인의 권리행사 범위와 배당 관계를 확인해야 하며, 보증금 반환 구조 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이경민 | 220,000,000원 | 有 | 有 | 검토 필요 |
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득 기준
휴먼아트빌 최근 거래는 2024.07 거래 1건이며 거래가는 170,000,000원입니다. 최저가는 낮지만 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득 비용은 시세보다 높은 수준으로 봐야 합니다.
| 기준 | 금액 |
|---|---|
| 최근 거래 | 170,000,000원 |
| 최저매각가 | 112,210,000원 |
| 실질취득 고려액 | 약 220,000,000원 |
배당 분배 (현재 최저가)
가격 vs 실질취득
최저가는 낮지만 임차보증금 부담을 합산하면 가격 메리트가 감소합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 내용 검토. 임차권등기 말소 동의 및 배당 관계를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 시세 판단. 최저가만 기준으로 저렴하다고 판단하면 안 되며 실질취득 비용 기준으로 검토해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 상태와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조를 봐야 한다”
이 물건은 5회 유찰로 숫자상 저렴해 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 220,000,000원이 존재해 최저가 낙찰만으로 끝나는 구조가 아닙니다. 확약 내용과 배당 구조를 면밀히 확인하지 않으면 예상보다 높은 실질취득 비용이 발생할 수 있습니다. 가격은 내려왔지만, 권리 리스크가 남아 있는 물건입니다.
