수원지방법원 2025타경52296. 시흥시 거모동 ‘효경빌라’ 4층 401호, 전용 67.08㎡ 다세대주택입니다. 현황상 건물 외벽에도 “효경빌라”로 표시되어 있고 2001년 8월 29일 사용승인된 9세대 규모 건물입니다. 이 사건은 단순히 “감정가 1.41억짜리가 1,658만원까지 떨어졌다”라고 보면 권리분석을 완전히 거꾸로 하게 됩니다. 낙찰가 밖에 남는 대항력 임차보증금이 핵심입니다.
실제 임차인은 박기혁 1명입니다. 박기혁은 동일한 150,000,000원 채권에 대해 을구 7번 전세권과 을구 8번 주택임차권으로 등기되어 있으며, 이를 서로 다른 두 사람이나 300,000,000원의 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 임차권의 전입일은 2022.06.21, 확정일자는 2021.12.31이고 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서는 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52296 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 거모동 1772-16 4층 401호 · 도일로112번길 5-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 67.08㎡ · 4층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 조영배 · 2022.04.18 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 16,587,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 먼저다
현재 권리관계에서 결정적인 순서는 박기혁 전세권·임차권 → 주택도시보증공사 가압류(말소기준) → 압류·경매개시결정입니다. 말소기준은 2024.08.07 주택도시보증공사 가압류인데, 박기혁의 전세권은 2022.09.14, 임차권등기는 2024.05.27로 그보다 앞섭니다. 특히 임차권에는 전입일 2022.06.21과 확정일자 2021.12.31이 기재되어 있어 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 처리되어 있습니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 박기혁 전유부분 전부 · 주거 | 150,000,000원 | 2022.06.21 / 2021.12.31 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 |
박기혁은 경매 신청채권자이면서 등기부상 전세권자·임차권자이기도 합니다. 관계인의 동일성이 확인되는 구조이므로 사실관계는 원본 서류로 다시 대조할 필요가 있지만, 현재 주어진 권리자료와 매각물건명세서상으로는 보증금 잔액 인수가 명시된 대항력 임차인으로 처리해야 안전합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
효경빌라 전용 67.08㎡의 확인된 실거래는 2022.04 한 건으로 150,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 금액도 150,000,000원, 최신 거래 역시 150,000,000원입니다. 데이터상 최저가 ÷ 최근 시세는 11.1%지만, 이 숫자를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 67.08㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.08㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
이 사건의 가격 비교 기준은 16,587,000원 최저가가 아니라 약 150,000,000원의 실질취득 수준입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 훨씬 초과하고 미배당 잔액을 매수인이 인수하므로, 낙찰가가 내려갈수록 그만큼 인수액이 늘어 총 부담은 사실상 보증금 수준에 수렴합니다. 확인된 최신 실거래와 최근 12개월 평균도 모두 150,000,000원이므로 현재 구조를 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,587,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 698,566원 |
| 1. 임차인 박기혁 보증금 | 150,000,000원 | 15,888,434원 |
| 2. 전세권 · 박기혁 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,014,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전세권과 임차권은 박기혁의 동일한 150,000,000원 채권과 연결되어 있으므로 보증금을 이중 합산해 300,000,000원으로 계산하지 않습니다. 현재 회차 기준 임차보증금 부족분 134,111,566원은 매수인 인수로 제시되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락분이 인수액으로 이동한다
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 16,587,000원 | 15,888,434원 | 134,111,566원 |
| 7회 유찰 시 | 11,610,900원 | 11,001,904원 | 138,998,096원 |
| 8회 유찰 시 | 8,127,629원 | 7,581,332원 | 142,418,668원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 2001.08.29 사용승인된 4층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 군자초등학교 남서측 인근으로, 주변에 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 1,620,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 난방·위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 총 9세대 소규모 다세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다. 여기에 평균 6회 유찰 이력이 겹쳐 가격 회복과 재매각은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 16,587,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 미배당액을 합친 실질부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 회차 예상 인수액은 134,111,566원입니다. 실제 배당 결과에 따라 잔액이 확정되므로 배당표와 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
- 중복 채권 합산 금지. 박기혁의 전세권 150,000,000원과 임차권 보증금 150,000,000원은 명세상 동일 채권입니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 명시돼 있어 일반 최고가매수신고인의 최종 취득 가능성이 제한될 수 있습니다.
- 관계인 동일성 확인. 박기혁은 임차인·전세권자이면서 경매 신청채권자로 나타납니다. 계약서, 보증금 지급내역, 배당요구 및 명세서 원문을 함께 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적 평가. 9세대 소규모 다세대, 6회 유찰, 실거래 표본 1건이라는 조건상 재매각 시 매수층이 넓다고 보기 어렵습니다.
- 세금·비용 원본 확인. 국 및 하남시 압류가 존재하므로 실제 배당에서는 조세채권 순위와 금액을 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,658만원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 16,587,000원이 아니라 150,000,000원입니다. 대항력 있는 박기혁의 보증금이 150,000,000원이고, 배당으로 받지 못한 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서는 134,111,566원이 인수되고, 더 유찰되면 138,998,096원·142,418,668원으로 인수액이 커집니다. 결국 낙찰가가 내려가도 실질취득가는 보증금 수준에 묶입니다.
그 실질취득 수준은 확인된 효경빌라 67.08㎡ 최신 실거래 150,000,000원과 같고, 물건은 이미 6회 유찰됐으며 전세사기피해자 우선매수권도 존재합니다. “감정가 대비 88% 할인”이라는 표면 가격만으로 접근하면 안 되는 전형적인 인수형 경매입니다. 권리·가격·낙찰 가능성을 함께 보면 일반 응찰자 입장에서는 매우 보수적인 판단이 필요한 사건입니다.
