수원지방법원 2025타경52307. 시흥시 정왕동 케이피유디에스벤처타운 101동 7층 701호로, 집합건축물대장상 용도는 업무시설(비주거용 오피스텔)입니다. 현재 소유자인 주식회사지엔비산업개발은 2019.12.10. 종전 임의경매의 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 하동군수산업협동조합이 채권최고액 660,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 회차 최저가는 28,469,000원으로 감정가 83,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 산업공단 안의 비주거용 오피스텔이고, 감정 당시 시건장치 때문에 내부 이용상태도 확인되지 않았습니다. 같은 유형의 실거래 비교가 확인되지 않는 상황에서 “감정가 대비 34.3%이므로 싸다”라고 결론 내리는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52307 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2123-2 케이피유디에스벤처타운 제101동 제7층 제701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(비주거용 오피스텔) · 내부 이용상태 미확인 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 11층 101동 중 7층 701호 |
| 소유자 | 주식회사지엔비산업개발 (2019.12.10. 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 28,469,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하동군수산업협동조합 / 74,865,403원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 토지·용도지역 | 대 · 공업용 · 준공업지역 · 국가산업단지 · 토지거래계약에관한허가구역 포함 |
① 권리 흐름 — 현존 말소기준은 2019년 근저당
종전 소유자 유한회사정민산업 명의의 신한은행 근저당과 2018년 임의경매개시결정은 2019.12.10. 매각을 원인으로 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 종전 신한은행 근저당을 이번 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 현존 말소기준권리는 같은 날 새로 설정된 하동군수산업협동조합 근저당권입니다.
말소기준 이후의 이번 임의경매개시결정과 시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.02.11. 설정된 허태문 근저당은 2021.02.02. 일부포기를 원인으로 말소등기가 접수돼 있습니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 선순위로 차감될 수 있으므로 실제 배당순위는 매각물건명세서와 교부청구 내역을 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 신고인 3명, 대항력은 모두 없음
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 실제 신고 임차인은 3명입니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2019.12.10.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 / 보증금 | 배당요구 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구계림 | 101동 701호 | 2020.06.29 | 미상 / 미상 | 2025.06.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이수형 | 101동 803호 | 2020.08.10 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이준석 | 101동 1103호 | 2021.03.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 28,469,000원으로 감정가 83,000,000원보다 크게 낮습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가와 시세의 비율, 최신 거래 대비 할인율, 최근 12개월 가격 추세는 판단할 수 없습니다.
이 물건의 가격은 유찰 횟수보다 용도와 환금성을 먼저 봐야 합니다. 주변은 공장지대, 업무용 빌딩, 물류시설단지 등으로 형성된 산업공단이고, 물건도 비주거용 오피스텔입니다. 감정 당시 폐문으로 내부 이용상태와 임대관계가 확인되지 않았기 때문에 수리 상태·실제 사용 가능성· 임대수요를 확인하지 않은 채 최저가만 보고 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,469,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 912,442원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,488,000,000원 | 27,556,558원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 하동군수산업협동조합 | 660,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 허태문 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,398,000,000원 중 예상 배당액은 27,556,558원, 총 미배당액은 2,370,443,442원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국산업기술대학교 남동측 인근이며, 주위는 밀집된 공장지대·업무용 빌딩· 물류시설단지 등으로 형성된 산업공단입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 버스정류장이 인근에 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(비주거용 오피스텔)입니다. 시건장치로 인해 내부 이용상태를 확인하지 못했고, 폐문으로 임대관계도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 토지는 평지의 부정형으로 업무용 오피스텔 부지로 이용 중이며, 중로와 접합니다. 공시지가는 1,231,000원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·국가산업단지·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 산업시설구역 및 지원시설구역에 저촉됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태는 별도의 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 분석 주소는 701호이지만 현황조사와 감정요항에는 803호·1103호도 함께 나타납니다. 법원 물건목록에서 각 호수가 일괄매각인지 개별 물건인지 확인하세요.
- 701호 점유 확인. 구계림의 보증금·확정일자·계약기간과 실제 점유 여부를 확인하세요. 대항력은 없지만 명도 및 배당관계에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 등기와 배당표 대조. 말소등기가 확인되는 신한은행·허태문 채권이 예상배당에 포함돼 있으므로 공동담보목록과 법원 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 시흥시 압류와 국세·지방세의 당해세 해당 여부를 확인하세요. 당해세는 선순위 배당액을 줄일 수 있습니다.
- 현장 시세 조사. 실거래 비교가 없는 만큼 동일 건물 비주거용 오피스텔의 최근 매매가, 임대료, 공실, 관리비를 현장에서 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 내부 상태 점검. 감정 당시 시건장치로 내부 확인이 불가능했습니다. 시설 상태와 실제 사용 용도에 따라 추가 비용이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·물건목록을 직접 대조한 후 입찰하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제다
이 물건은 임차인의 전입일이 모두 말소기준 이후이고, 보증기관 승계신고도 없어 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 권리 인수형 물건은 아닙니다. 그러나 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.
비주거용 오피스텔이라는 용도, 산업공단 입지, 내부 및 임대관계 미확인, 실거래 비교 부재, 701호 외 호수까지 함께 나타나는 점유조사, 등기 이력과 예상배당 항목의 재확인 필요성이 모두 남아 있습니다. 결론은 인수 위험은 낮지만 가격 판단은 보류입니다. 물건 범위와 배당순위를 원본으로 정리하고 현장 시세가 최저가보다 충분히 높다는 사실을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.