감정가 34%까지 유찰됐지만, ‘싸다’고 단정할 수 없다 — 시흥 케이피유디에스벤처타운 803호

수원지방법원 2025타경52307. 시흥시 정왕동 케이피유디에스벤처타운 101동 8층 803호입니다. 물건 명칭은 오피스텔이지만, 집합건축물대장상 용도는 업무시설(비주거용 오피스텔)입니다. 주변도 공장지대와 업무용 빌딩, 물류시설이 밀집한 산업공단이어서 일반 주거용 오피스텔과 같은 수요·가격 기준을 그대로 적용하기 어렵습니다.

권리 흐름의 기준점은 2019년 12월 10일 설정된 하동군수산업협동조합 근저당 660,000,000원입니다. 대상 803호의 점유자로 조사된 이수형은 2020년 8월 10일 전입하고 같은 날 확정일자를 받았으므로 말소기준보다 늦습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 전입 자체가 기준권리 이후이므로 대항력은 없고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조도 아닙니다.

그러나 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 과거 신한은행 근저당과 2018년 임의경매는 2019년 경매 매각으로 말소된 것으로 기재돼 있는데, 예상배당표에서는 그 신한은행 근저당을 다시 선순위 배당 대상으로 계산하고 있습니다. 신청채권자 배당액 표시도 이 배당 귀속과 맞지 않습니다. 입찰 전 등기부 말소사항·매각물건명세서·배당요구 종기 관련 원문을 반드시 서로 대조해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 기준권리는 2019년 근저당

2015년 유한회사정민산업이 79,680,000원에 소유권을 취득하면서 신한은행 근저당 1,488,000,000원이 설정됐고, 2018년 신한은행이 임의경매를 신청했습니다. 이후 2019년 12월 10일 경매 매각으로 주식회사지엔비산업개발이 소유권을 취득하면서 해당 신한은행 근저당과 과거 경매개시결정은 말소됐습니다.

같은 날 새 소유자를 채무자로 하동군수산업협동조합 근저당 660,000,000원이 설정됐으며, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤의 허태문 근저당은 2021년 일부포기로 말소됐고, 구한숙의 강제경매도 취하됐습니다. 2024년 시흥시 압류는 해제됐으며, 2025년 현재 경매개시결정과 이후 시흥시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 점유·임차인 분석 — 조사 명단 3명, 대상 803호는 1명

현황조사와 문건에는 101동 701호·803호·1103호의 점유자 3명이 나타납니다. 이 가운데 이번 주소인 803호 관련 점유자는 이수형 1명입니다. 세 사람 모두 전입일이 2019.12.10 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 점은 배당액 산정에는 영향을 줄 수 있으나, 대항력 없는 점유자의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다.

③ 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로는 부족하다

최저매각가는 22,638,000원으로 감정가 66,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰됐다는 사실만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 확인 가능한 동일 물건 실거래 비교값이 없어 감정가가 현재 시장가격보다 높았는지, 낮았는지 판단할 기준이 없습니다.

특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 비주거용 오피스텔이고, 산업공단 안의 업무시설입니다. 내부 상태와 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “34%라서 가격 메리트가 크다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 실제 임대료, 공실률, 관리비, 부가가치세 처리, 업무시설 수요와 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 22,638,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 총 채권액은 2,398,000,000원, 채권자 배당액은 21,830,516원, 미배당액은 2,376,169,484원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 한국산업기술대학교 남동측 인근으로, 밀집된 공장지대와 업무용 빌딩, 물류시설단지가 형성된 산업공단입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 업무시설인 비주거용 오피스텔입니다. 토지도 업무용 오피스텔 부지로 이용 중입니다.
• 내부 상태. 시건장치로 인해 내부 이용상태를 확인하지 못했고, 폐문으로 임대관계도 확인되지 않았습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 부지는 중로와 접합니다.
• 토지 특성. 지목은 대, 토지면적은 30,971.5㎡, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 1,231,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·국가산업단지·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 산업시설구역과 지원시설구역에 저촉됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 비주거용 업무시설이고 3회 유찰됐으며 실거래 비교값도 확인되지 않아, 일반 주거용 오피스텔보다 매수층과 금융·임대수요가 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 등기 원본 재확인. 2019년 신한은행 근저당 말소와 현재 하동군수산업협동조합 근저당의 순위·공동담보목록을 최신 등기부와 대조해야 합니다.
• 배당표 재검증. 말소된 신한은행 근저당이 배당 대상으로 계산된 이유와 신청채권자 배당 귀속을 매각물건명세서·채권계산서·배당요구 서류에서 확인해야 합니다.
• 대상 호실 특정. 조사 명단에는 701호·803호·1103호 점유자가 함께 나타나므로, 매각 대상 범위와 물건번호를 확인해 803호 외 호실이 함께 매각되는지 대조해야 합니다.
• 803호 점유 확인. 이수형의 실제 점유 여부, 보증금·차임, 퇴거 의사와 인도명령 가능성을 현장 방문과 문건으로 확인해야 합니다.
• 업무시설 사용 제한. 비주거용 오피스텔의 주거 사용 가능 여부, 사업자등록, 부가가치세, 대출 조건과 임대수요를 확인해야 합니다.
• 내부·공실 리스크. 내부가 확인되지 않았으므로 수리비, 원상복구비, 장기 공실 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 관리비·세금. 관리비 체납과 공용부분 부담, 당해세, 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 34.3%만 보고 응찰하지 말고 동일 건물 업무시설의 매매·임대 사례와 예상 순수익을 확인해 가격 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — 권리 인수는 0원, 확인 부담은 0이 아니다

현재 권리 기준으로 보면 대상 803호 점유자는 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 매수인이 승계할 보증금이나 등기상 권리는 0원입니다. 이 부분만 보면 구조는 단순합니다.

하지만 이 사건의 핵심 위험은 인수액보다 자료 간 불일치와 환금성입니다. 말소된 신한은행 근저당이 예상배당표에서 선순위로 계산됐고, 신청채권자 배당 표시도 맞지 않습니다. 물건은 주거용 아파트가 아니라 산업공단의 비주거용 오피스텔이며, 내부와 임대관계도 확인되지 않았습니다. 세 차례 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다고 말할 근거도 없습니다.

권리 인수는 안전권, 가격과 원본 검증은 보류. 최신 등기부와 매각물건명세서에서 배당순위 불일치를 해소하고, 803호 점유·내부 상태·업무시설 임대수익을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.