수원지방법원 2025타경52307. 시흥시 정왕동 케이피유디에스벤처타운 101동 11층 1103호로, 집합건축물대장상 용도는 업무시설(비주거용 오피스텔)입니다. 2015년 대성중공업주식회사 명의로 소유권이 보존된 뒤 유한회사정민산업이 거래가 79,680,000원에 취득했고, 당시 설정된 신한은행 근저당권을 원인으로 2018년 임의경매가 진행됐습니다. 2019.12.10. 주식회사지엔비산업개발이 임의경매 매각으로 소유권을 취득하면서 기존 신한은행 근저당권·경매개시결정·시흥시 압류는 말소됐습니다.
같은 날 하동군수산업협동조합이 채권최고액 660,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 신청채권자는 하동군수산업협동조합, 청구액은 74,865,403원입니다. 말소기준 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현황조사상 대상 호실 점유자도 기준일 이후 전입했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52307 (등기상 수원지방법원 안산지원 임의경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2123-2 케이피유디에스벤처타운 101동 11층 1103호 · 도로명 경기도 시흥시 만해로 41 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 집합건축물대장상 업무시설(비주거용 오피스텔) |
| 건물 / 내부 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 11층 · 시건장치로 내부 이용상태 확인 불가 |
| 소유자 | 주식회사지엔비산업개발 (2019.12.10. 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 22,638,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하동군수산업협동조합 / 74,865,403원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.10. 하동군수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 660,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 현재 기준권리는 2019년 하동군수협 근저당
2015년 신한은행 근저당권과 2018년 임의경매개시결정, 2019년 시흥시 압류는 2019.12.10. 선행 경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석은 같은 날 새로 설정된 하동군수산업협동조합 근저당권을 기준으로 해야 합니다. 이후 설정된 허태문 근저당권은 2021.02.02. 일부포기로 말소됐고, 구한숙의 강제경매도 취하로 말소됐으며, 2024년 시흥시 압류도 해제됐습니다. 현존 후순위로 확인되는 현재 경매개시결정과 2025년 시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 실제 조사 인원 3명, 승계 중복 없음
현황조사에는 101동 701호·803호·1103호 점유자가 각각 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고는 없어 조사상 실제 임차인·점유자는 3명입니다. 이 리포트의 대상 호실인 1103호 점유자는 이준석이며, 2021.03.23. 전입으로 말소기준일보다 늦습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 구계림 | 101동 701호 | 2020.06.29 | 2025.06.19 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 0원 추정 |
| 이수형 | 101동 803호 | 2020.08.10 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 0원 추정 |
| 이준석 | 101동 1103호 | 2021.03.23 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 0원 추정 |
세 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2019.12.10.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권·최우선변제 여부는 단정할 수 없고, 대상 호실의 임대관계 역시 폐문으로 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%지만 시세 비교는 불가능
감정가는 66,000,000원이고 현재 최저매각가는 22,638,000원으로, 3회 유찰 후 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 취득 관련 비용을 제외한 실질취득 가정액도 22,638,000원입니다.
그러나 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가, 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 특히 업무시설인 비주거용 오피스텔이고 산업공단 내에 위치하며 이미 3회 유찰된 점은 일반 주거용 오피스텔보다 환금성을 보수적으로 판단해야 한다는 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 22,638,000원 | 34.3% | 21,830,516원 | 2,376,169,484원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 15,846,599원 | 24.01% | 15,161,360원 | 2,382,838,640원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 11,092,619원 | 16.81% | 10,492,952원 | 2,387,507,048원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 22,638,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 807,484원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,488,000,000원 | 21,830,516원 |
| 3. 근저당 · 하동군수산업협동조합 | 660,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 허태문 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 가정상 총 채권액은 2,398,000,000원, 채권자 배당은 21,830,516원, 미배당은 2,376,169,484원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 말소된 권리가 채권총액에 포함돼 있어 실제 배당과 다를 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 비주거용 오피스텔입니다. 주거용 아파트나 일반 주거용 오피스텔과 같은 수요층·금융조건을 전제로 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 한국산업기술대학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 밀집 공장지대·업무용 빌딩· 물류시설단지 등으로 형성된 산업공단입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 외벽은 화강석·페인팅, 창호는 하드웨어 단열유리입니다. 폐문과 시건장치로 내부 이용상태와 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 전체 토지면적 30,971.5㎡, 공시지가 1,231,000원/㎡이며 평지의 부정형 공업용 토지입니다. 중로각지에 해당하고 준공업지역·국가산업단지에 포함됩니다.
- 규제. 성장관리권역·특수지역·도시지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 산업시설구역과 지원시설구역에 저촉됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 비주거용 오피스텔, 산업공단 입지, 최근 거래가 부재, 3회 유찰이 겹쳐 매도기간과 적정 매도가를 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배당관계 재검증. 말소된 신한은행·허태문 근저당권이 배당 가정에 포함된 이유를 공동담보목록·채권계산서·배당요구 내역으로 확인해야 합니다.
- 매각 대상 호실 확인. 감정평가에는 701호·803호·1103호가 함께 기재돼 있으므로, 1103호의 물건번호·매각 대상 목록·대지권을 원본에서 대조해야 합니다.
- 1103호 점유 확인. 이준석의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 여부, 보증금, 계약관계, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 시건장치로 내부가 확인되지 않았습니다. 수리비와 현재 업무시설 이용상태를 확인하지 않은 채 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 시세 조사. 최근 실거래가가 확인되지 않으므로 동일 건물·인근 산업단지 내 비주거용 오피스텔의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도·규제 검토. 비주거용 업무시설과 토지거래계약 허가구역, 국가산업단지 관련 제한이 이용·대출·재매각 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 조세·관리비 확인. 당해세와 공용부분 관리비 체납액은 배당 및 추가 비용에 영향을 줄 수 있으므로 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”와 “싸다”는 다른 말이다
권리만 보면 대상 1103호 점유자의 전입은 말소기준 이후이고, 현행 후순위 권리도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 이 점은 분명한 장점입니다. 그러나 3회 유찰된 비주거용 오피스텔이고 내부와 임대관계가 확인되지 않았으며, 비교할 최근 실거래도 없습니다. 더구나 배당 가정에는 이미 말소된 권리가 포함돼 있어 채권총액과 우선순위를 그대로 신뢰하기 어렵습니다.
따라서 현재 최저가 22,638,000원을 감정가 66,000,000원의 34.3%라는 이유만으로 저가라고 평가해서는 안 됩니다. 등기상 인수위험은 낮지만, 가격과 문서 정합성은 미확정입니다. 이 물건의 핵심은 더 낮은 입찰가를 찾는 것이 아니라, 배당관계·매각 대상·점유·내부 상태·실제 시장가를 먼저 일치시키는 데 있습니다.