수원지방법원 2025타경52336. 안산시 단원구 원곡동 트리플렉스에이단지 301동 2층 223호입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 업무시설이며, 안산역 남측의 유통상가·근린생활시설·공장 등이 혼재하는 지역에 자리합니다. 현 소유자 비엔지시스템주식회사는 2021년 1월 14일 거래가액 83,942,764원에 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행 명의의 채권최고액 132,000,000원 근저당이 설정됐습니다.
이 근저당이 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 백찬식 근저당과 보스텍·신용보증기금· 서울보증보험·중소기업은행·인글라스플러스의 가압류, 국과 국민건강보험공단의 압류, 두 건의 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 후순위 미배당액이 크더라도 그 금액이 곧바로 낙찰자의 인수금으로 넘어오는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52336 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 원곡동 994-6 트리플렉스에이단지 제301동 제2층 제223호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 풍전로 37-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 업무시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 2층 · 사용승인일 2013.11.29 |
| 소유자 | 비엔지시스템주식회사 (2021.01.14 소유권이전 · 거래가액 83,942,764원) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 33,614,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 114,082,478원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 등기상 말소기준은 2021년 1월 14일 중소기업은행 근저당입니다. 이 근저당은 301동 2층 202호와 공동담보 관계가 표시돼 있어 실제 배당액은 공동담보 물건의 진행 및 배당 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 다만 본건 예상배당표에서는 최저매각가 33,614,000원 중 집행비용을 제외한 32,608,948원이 중소기업은행 근저당에 배당되는 것으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 34.3%지만 시세 검증은 별개
감정가 98,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 33,614,000원, 감정가 대비 34.3%입니다. 예상 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 33,614,000원입니다. 취득세·등기비용·체납관리비·명도비용 등은 별도입니다.
그러나 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 이 물건에는 비교 가능한 실거래가가 제시되지 않았고, 감정평가상 용도도 주거용 아파트가 아닌 업무시설입니다. 따라서 “감정가의 34.3%이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 동일 단지 업무시설의 최근 매매·임대 사례, 관리비, 공실 기간, 전용면적과 위치별 거래 편차를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,005,052원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 132,000,000원 | 32,608,948원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 보스텍 | 35,383,590원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 백찬식 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 557,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,007,270원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 155,540,748원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 인글라스플러스 | 26,675,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,020,606,608원 중 예상배당은 32,608,948원이며, 예상 미배당액은 987,997,660원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 국·국민건강보험공단 압류액과 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 33,614,000원 | 987,997,660원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 23,529,800원 | 997,900,344원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16,470,859원 | 1,004,832,224원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산역 남측에 위치하며, 주변은 유통상가·근린생활시설·공장 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 안산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설로 이용 중이며, 토지는 판매시설·업무시설 건부지입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물로 위생·급배수, 주차장, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로 상태는 양호하며 외곽 공도와 연결됩니다. 토지는 중로각지이고 중로1류 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·유통업무설비 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 1,674,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 동일 단지 2층 업무시설과 유사 위치의 최근 매매가·임대료·공실 기간을 직접 조사하세요. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문으로 실제 사용자와 사업자등록 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에는 301동 2층 202호가 공동담보로 표시돼 있습니다. 공동담보 물건의 경매 진행과 배당 관계를 함께 확인하세요.
- 세금·공과금. 국과 국민건강보험공단의 압류가 있으므로 당해세와 배당순위를 원본 서류로 확인하세요.
- 관리비·공실비용. 업무시설은 공실 중에도 관리비와 보유비용이 발생할 수 있으므로 관리사무소를 통해 체납액과 월 관리비를 확인하세요.
- 형식적 경매 중첩. 중소기업은행의 임의경매개시결정 뒤 파산관재인 이재헌에 의한 청산 목적 형식적 경매개시결정이 추가돼 있습니다. 진행 사건과 매각조건을 대조하세요.
- 매각결과 확인. 매각기일 2026.07.09의 결과와 변경·차기기일 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증 전
이 물건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2021년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인은 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 채권자 미배당이 987,997,660원에 달해도 그 금액은 매수인의 인수채무가 아닙니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 이 물건은 공부상 업무시설이고 세 차례 유찰됐으며, 비교 가능한 최근 실거래가가 없습니다. 현재 최저가 33,614,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 권리는 검토 가능, 가격은 보류. 실제 수익성과 환금성은 동일 단지 업무시설의 거래·임대·공실·관리비를 확인한 뒤 판단해야 합니다.