수원지방법원 2025타경52376. 안산시 단원구 선부동 헷세드 4층 401호로, 감정평가서상 다세대주택(방2·주방·현관·욕실·발코니 등)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 강경운이고, 말소기준권리는 2014.09.03. 설정된 반월신용협동조합 근저당입니다. 이후의 가압류와 임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있으며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 ‘최저가가 많이 내려왔다’는 한 가지 숫자만 보고 접근하기에는 확인할 사항이 분명합니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도 근저당권설정등기가 있다고 적혀 있고, 자연 발코니 부분의 22.52㎡ 증축 주거 공간은 감정평가에 포함되어 있으면서 집합건축물대장에는 위반건축물로 등재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52376 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1046-8 헷세드 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·주방·현관·욕실·발코니 등 |
| 소유자 | 강경운 (단독소유) |
| 사용승인 | 2014.09.02. |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 35,329,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 67,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 대항력은 없다
말소기준권리는 2014.09.03. 반월신용협동조합 근저당입니다. 이후 2015.03.18. 채권최고액을 91,000,000원으로 변경한 등기가 있고, 2025년 케이비국민카드·한화생명보험의 가압류 및 경매개시결정이 뒤따릅니다. 2020년 안산시 압류는 2021.02.18. 해제되어 말소되었습니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최미진 | 주택 전부 | 35,000,000원 | 2015.05.19. | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 최미진은 주택 전부에 관해 임차권등기를 마쳤고, 임차보증금은 35,000,000원입니다. 임대차계약은 2015.05.01., 점유개시는 2015.05.06., 주민등록은 2015.05.19.입니다. 말소기준권리인 2014.09.03. 근저당보다 전입이 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
임차권등기 내용에는 최초 20,000,000원, 2021.02.18. 10,000,000원 증액, 2023.03.11. 5,000,000원 증액이 기록되어 있으며, 최초와 2차 증액분에는 확정일자가 없고 2025.03.28. 확정일자가 기재되어 있습니다. 배당요구는 2025.04.18. 접수되어 있으나, 현재 제공된 예상배당표에는 이 임차보증금에 대한 별도 배당액이 산정되어 있지 않습니다. 따라서 우선변제 범위와 실제 배당 결과는 매각물건명세서와 배당요구 서류 원본을 대조해야 합니다.
② 가격 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 103,000,000원, 현재 최저매각가는 35,329,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰됐고, 헷세드의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 현재 물건의 3회 유찰은 이 수치보다 많습니다.
그러나 동일 면적의 실거래 금액을 기준으로 현재 최저가가 시세보다 낮은지 비교할 수 있는 가격 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단하지 않습니다. 특히 이 건은 8세대 규모의 다세대이고 위반건축물 표시까지 있어, 가격 판단은 실제 거래 가능성과 권리·건축 상태를 함께 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,329,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,922원 |
| 1. 근저당 · 반월신용협동조합 | 494,000,000원 | 34,293,078원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,513,202원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 20,010,962원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오의 채권 총액은 524,524,164원, 예상 배당액은 34,293,078원, 미배당액은 490,231,086원입니다. 신청채권 청구액 67,000,000원도 현재 매각가에서는 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 위반건축물·별도등기 — 이 사건의 핵심 리스크
- 위반건축물. 자연 발코니 부분의 제시외 건물은 증축·주거·경량철골구조 22.52㎡이며 본 건물에 포함해 평가되었습니다. 집합건축물대장에는 같은 부분이 위반건축물로 등재되어 있습니다.
- 별도등기. 매각물건명세서 비고에 대지권 목적 토지에 을구 5번 근저당권설정등기가 있다고 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으나, 별도로 건축물대장의 위반건축물 표시가 명시되어 있습니다.
- 토지 용도지역. 감정요항표에는 제1종일반주거지역이 기재되어 있고, 토지 관련 자료에는 제2종일반주거지역이 기재되어 있어 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산석수초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택을 중심으로 일부 근린생활시설이 산재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 달미역이 있어 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2014.09.02. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 401호입니다. 개별난방·도시가스·CCTV·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 남측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로를 이용합니다.
- 규모. 헷세드는 8세대이고, 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 현재 물건은 이미 3회 유찰된 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원본 대조. 대지권 목적 토지의 을구 5번 근저당이 매각조건에 미치는 영향을 토지 등기부와 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 증축된 주거 부분 22.52㎡의 현황과 건축물대장 기재 상태를 현장에서 다시 대조하세요.
- 임차권 확인. 최미진의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 배당요구·확정일자·보증금 증액 내역은 배당요구 서류와 원본으로 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고, 헷세드와 인근 다세대의 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 용도지역 대조. 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역 기재가 함께 나타나므로 최신 토지이용계획확인서 원본을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 가격”은 다른 문제
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 임차보증금 35,000,000원이 존재하지만 임차인의 전입일 2015.05.19.은 말소기준권리 2014.09.03.보다 늦어 대항력이 없습니다. 건물 등기상 후순위 가압류와 임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 3회 유찰로 최저가가 35,329,000원까지 내려왔지만 동일 면적 실거래 가격과 직접 비교할 근거가 없어 ‘34.3%니까 싸다’는 결론은 금물입니다. 여기에 22.52㎡ 위반건축물과 대지권 목적 토지의 별도 근저당 등기가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 후순위 인수 위험은 낮지만, 건축·토지 등기와 실제 환금성을 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 C급 주의형으로 보는 것이 적절합니다.