부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 대항력 있는 임차인 서진화의 보증금 146,000,000원이 걸린 구조입니다. 단순히 최저가만 보면 싸지만, 원래는 낙찰가 부족분을 매수인이 인수할 수 있는 유형입니다. 다만 매각물건명세서 확약에 따라 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 처리됩니다. 확약 적용 범위 밖의 위험이 없는지 원본 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

120,000,000원 / 84,000,000원

2회 유찰 후 70%

실질취득

84,000,000원

확약 적용 임차인 인수 0원

최근 거래 대비

57.5%

2022.01 거래 146,000,000원 기준

핵심 리스크

임차권등기

대항력·우선변제권 존재

수원지방법원 2025타경52388. 경기도 안산시 상록구 본오동 중앙하이츠빌 5층 502호, 전용 56.4㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 이영도 씨이며 2022년 1월 거래가액 146,000,000원으로 취득했습니다. 핵심은 임차인 서진화의 임차권등기입니다. 전입일 2022.01.14, 확정일자 2021.12.07로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조라 원칙적으로는 보증금 부족분 인수 가능성이 있었습니다.

하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사와 임차인 관련 확약서가 제출되어 있습니다. 해당 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 룰상 실질 인수 0원으로 분석합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경52388 (강제경매)
소재지	경기도 안산시 상록구 본오동 972-14 5층502호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 다세대주택
소유자	이영도
감정가 / 최저가	120,000,000원 / 84,000,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 146,000,000원
매각기일	2026.07.09

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 2023.04.25 압류(국)로 분석됩니다. 이후 압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구의 임차권등기는 말소 대상이지만, 대항력 있는 임차인이므로 원래는 낙찰가와 배당액 차이를 확인해야 하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 확약으로 인수 해소

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
서진화	146,000,000원	有	有	실질 0원

⚠️ 대항력 인수형 원칙 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 일반적으로 매수인의 실질취득은 낙찰가와 미배당 인수액의 합산으로 보증금 수준에 접근합니다. 이 사건은 임차인의 확약서가 있어 해당 임차인에 한해 예외적으로 실질 인수 0원 처리합니다.

✅ 확약 적용 주택도시보증공사(임차인 서진화) 관련 확약에 따라 보증금 전액 미변제 시에도 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 제출되었습니다. 다만 확약 범위 밖 새로운 권리나 비용은 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,912,000원
임차인 서진화 보증금	146,000,000원	82,088,000원
주택도시보증공사	146,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분 (84,000,000원)

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 거래 146,000,000원의 57.5%이며, 확약 적용 후 실질취득은 84,000,000원입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 경기도 안산시 상록구 본오동 이호중학교 남측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
환금성. 중앙하이츠빌(972-14)은 8세대 규모이며 최근 거래는 2022.01 1건으로 거래 유동성은 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 원본 확인. 임차권 인수 위험 판단의 핵심은 제출된 확약서의 실제 효력 확인입니다.
최저가 착시 주의. 대항력 임차인이 있는 물건은 원칙적으로 보증금 인수 가능성을 먼저 계산해야 하며, 이 사건은 확약으로 예외 처리됩니다.
다세대 환금성 확인. 소규모 집합건물이고 최근 거래 표본이 적어 매도 가능성과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “확약은 해결책이지만, 환금성은 남는다”

이 물건의 가장 큰 위험은 임차보증금 146,000,000원의 대항력 구조였습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아져도 실질취득액은 보증금 수준까지 올라갈 수 있습니다. 그러나 이번 사건은 확약으로 해당 임차인의 실질 인수액이 0원으로 정리됩니다. 최저가는 최근 거래와 비교해 충분히 낮은 수준이지만, 소형 다세대 특성상 거래량과 재매각 가능성을 함께 검토해야 합니다. 권리는 확약으로 정리, 가격은 매력, 환금성은 확인이 결론입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-16	유찰	1억 2,000만원
2	2026-05-28	유찰	1억 2,000만원
3	2026-07-09	대기	8,400만원

부동산강제경매

임차권 인수 위험은 확약으로 풀렸지만, 환금성을 따져야 한다 — 안산 본오동 502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 확약으로 인수 해소

③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약은 해결책이지만, 환금성은 남는다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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