부동산임의경매 (토지)

한 줄 평 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸하는 구조로 인수 위험은 낮습니다. 다만 일반 주택이 아닌 제1종근린생활시설(펜션) 이용 물건이며, 근저당 채권최고액 대비 매각가가 낮아 채권자 미배당이 발생하는 구조입니다.

감정가 / 최저가

580,047,120원

최저 284,222,000원

유찰

2회

현재 감정가 49%

매수인 인수

0원

말소기준 이후 소멸

핵심지표

B · 58점

권리 안전 / 용도 확인

수원지방법원 2025타경52418. 경기도 안산시 단원구 대부남동 7-297 소재 단독주택과 토지 물건입니다. 감정가는 580,047,120원이며 현재 최저매각가는 284,222,000원으로 2회 유찰 후 진행 중입니다.

등기상 핵심은 2023년 설정된 단원신용협동조합 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리가 되고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 전세권 및 실제 이용관계는 현장 확인이 필요한 부분입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경52418
소재지	경기도 안산시 단원구 대부남동 7-297
용도 / 이용상태	단독주택 + 토지 · 제1종근린생활시설(펜션)으로 이용
소유자	김진원
감정가 / 최저가	580,047,120원 / 284,222,000원
신청채권자 / 청구액	단원신용협동조합 / 372,000,000원
매각기일	2026.07.09

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2023.02.01 설정된 단원신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당 채권최고액은 446,400,000원이며, 이후 설정된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차·전세권 검토

구분	내용	판단
전세권	노선미 · 전세금 150,000,000원	등기상 이미 말소
점유자	김영철 · 전입 2024.07.05	말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음

⚠️ 확인 필요 점유자 보증금은 확인되지 않았습니다. 다만 전입 시점이 2024.07.05로 말소기준권리인 2023.02.01 이후이므로 대항력 있는 임차인 위험은 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 284,222,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,779,108원
단원신용협동조합 근저당	446,400,000원	279,442,892원
소유자 교부	-	0원

근저당 채권최고액 446,400,000원 대비 예상 배당액이 부족해 약 166,957,108원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이는 채권자 영역이며 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분

회차별 매각 시나리오

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인이 부담하는 인수액은 0원입니다.

⛔ 투자 관점 단독주택·펜션 형태는 아파트 대비 환금성이 낮을 수 있습니다. 실제 운영 상태, 임대관계, 제시외 건물 포함 여부를 확인해야 합니다.

④ 입지·이용상태 메모

이용상태. 제1종근린생활시설(휴게음식점) 및 펜션으로 이용하였음.
주변환경. 단독주택, 근린생활시설, 펜션 등이 혼재한 지역.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 대중교통 접근성은 보통 수준.
토지. 자연녹지지역, 성장관리계획구역 등 규제가 존재.

⑤ 입찰 체크리스트

펜션 운영 확인. 현재 이용 상태와 영업 여부를 확인해야 합니다.
점유 확인. 보증금 미상 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
제시외 건물 확인. 일괄매각 대상과 포함 범위를 확인해야 합니다.
환금성 검토. 단독주택·토지 혼합 물건 특성상 매수층을 고려해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만 물건 성격을 봐야 한다”

이 사건은 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 단원신용협동조합 근저당이 말소기준이 되고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 인수 위험은 낮습니다. 다만 펜션 이용 단독주택이라는 점, 채권 미배당 구조, 향후 매도 가능성을 함께 고려해야 합니다. 가격만 보고 접근하기보다 운영 상태와 현장 조건을 확인하는 것이 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-16	유찰	5억 8,004만원
2	2026-05-28	유찰	4억 603만원
3	2026-07-09	대기	2억 8,422만원

부동산임의경매

유찰 후 가격은 내려왔지만, 펜션 용도와 미배당 구조를 확인해야 하는 대부남동 물건

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

② 임차·전세권 검토

③ 예상배당표 (매각가 284,222,000원 가정)

④ 입지·이용상태 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 단순하지만 물건 성격을 봐야 한다”

사건 개요

물건 전체 내역 (3)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (22장)

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