부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경52434 · 안산지원 · 다세대
70.995㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

159,112,000원 1억 5,911만 감정가 213,000,000원

감정가의 74% 2026-07-09 낙찰

최저매각가 149,100,000원 최저가 대비 +6%

낙찰일

07-09 낙찰 완료

안산지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,491만원

최저가의 10% · 14,910,000원

감정가 대비

▼ 25.3% 싸게 매수

감정가 2.13억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 30% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차보증금 2.04억이 핵심. 확약으로 인수 위험은 해소되지만 가격과 환금성 검토가 필요합니다.

가격 최저가 1.491억은 최근 거래 2.07억의 72% 수준이나 임차권 확약 여부 확인이 핵심
자금 최저가의 10% 입찰보증금 약 1,491만원 · 확약 적용 시 임차인 인수 실질 0원
리스크 이수빈 임차권 대항력 있음. 확약 밖 권리 및 세금 압류 사항 확인 필요

한 줄 평 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 2.04억 임차보증금 권리입니다. 이수빈 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖고 있어 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 제출된 확약서로 해당 임차인의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 있어 확약 적용 시 실질 인수는 0원으로 봅니다.

감정가

213,000,000원

다세대

최저가

149,100,000원

2회 유찰

실질취득

149,100,000원

확약 적용 시 인수 0원

핵심지표

임차권 2.04억

대항력·우선변제

수원지방법원 2025타경52434. 경기도 안산시 상록구 본오동 노블시티 3층 301호 다세대주택입니다. 전용면적 70.995㎡ 규모로 방3, 거실, 주방, 욕실2 구조입니다. 권리 분석의 중심은 금융권 근저당이 아니라 임차권등기 이수빈의 보증금 204,000,000원입니다.

임차인은 2021년 1월 계약, 2021년 2월 전입 및 점유했고 확정일자도 받아 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사로부터 임대차보증금 관련 확약서가 제출되어 해당 임차인은 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의한 것으로 확인됩니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경52434
소재지	경기도 안산시 상록구 본오동 845-1 3층301호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 방3, 거실, 주방, 욕실2, 다용도실, 현관 등
소유자	장지빈
감정가 / 최저가	213,000,000원 / 149,100,000원
매각기일	2026.07.09

① 권리 흐름 — 임차권이 기준점

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약 확인

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이수빈	204,000,000원	有	有	확약 적용 시 실질 0원

⚠️ 임차권 핵심 최저가 149,100,000원 기준 배당 부족분은 57,787,400원으로 산정됩니다. 일반적인 대항력 임차인 구조라면 매수인 인수 위험이 발생하지만, 제출된 확약서 내용에 따라 이수빈 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 처리합니다.

③ 시세 비교 — 거래 표본은 1건

동일 면적 기준 최근 거래는 2021.10 거래 207,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 207,000,000원으로 확인됩니다.

거래월	면적	층	거래가
2021.10	71.0㎡	4	207,000,000원
최근 12개월 평균	—	1건	207,000,000원

최저가는 최근 거래 대비 약 72% 수준입니다. 다만 소규모 다세대(노블시티 8세대)이고 거래 표본이 1건이라 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,887,400원
임차인 이수빈 보증금	204,000,000원	146,212,600원
신용보증기금업무수탁기관신한은행 가압류	19,000,000원	0원
주택도시보증공사 경매개시	204,000,000원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 거래 대비 낮지만 거래 표본이 적어 환금성 검토 필요.

✅ 권리 관점 확약 적용 시 임차인 인수 부담은 제거됩니다. 대항력 임차권이 존재하지만 매각물건명세서 확약 내용이 핵심 확인사항입니다.

⛔ 주의 관점 국세·지방세 압류 7건, 공매공고 부기등기, 소규모 다세대 특성은 추가 확인 대상입니다. 확약 밖의 권리관계와 세금 부분은 별도 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약서 원본 확인. 이수빈 임차인의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 범위를 반드시 확인하세요.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건이 존재하며 당해세 여부 확인이 필요합니다.
환금성 점검. 노블시티는 8세대 규모로 거래 표본이 적습니다.
공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다.

맺으며 — “가격보다 권리 구조 확인이 먼저”

이 물건은 단순 저가 다세대가 아니라 임차권 구조를 이해해야 하는 사례입니다. 대항력 임차보증금 2.04억은 원래 매수인에게 큰 위험 요소지만, 제출된 확약서로 해당 인수 위험은 실질적으로 제거됩니다. 다만 소규모 다세대의 환금성과 세금·공매 관련 사항까지 확인한 뒤 접근하는 것이 안전합니다.

부동산강제경매

보증금 2.04억 임차권이 핵심 변수 — 안산 본오동 노블시티 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 기준점

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약 확인

③ 시세 비교 — 거래 표본은 1건

④ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 권리 구조 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-16	유찰	2억 1,300만원
2	2026-05-28	유찰	2억 1,300만원
3	2026-07-09	대기	1억 4,910만원