58,310,000원
수원지방법원 2025타경52562. 안산시 상록구 수암동 단원빌라 1동 5층 502호 다세대주택입니다. 표면만 보면 감정가 170,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 58,310,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 등기와 임차관계를 함께 보면 가격 구조가 완전히 달라집니다. 임차인 이은혜는 2022.05.27 전입·점유, 2022.05.16 확정일자를 갖고 있고 임차보증금은 190,000,000원입니다. 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정되어 있으며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 남은 보증금을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 58,310,000원을 전부 매각대금으로 놓아도 집행비용 1,449,580원을 먼저 제하면 임차인에게 예상되는 배당은 56,860,420원입니다. 따라서 보증금 중 133,139,580원이 남고, 그 금액이 매수인 인수액이 됩니다. 결과적으로 58,310,000원 + 133,139,580원 = 191,449,580원. 낙찰가만 보면 크게 할인돼 보이지만, 실질취득은 임차보증금 190,000,000원 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52562 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 수암동 472-12 단원빌라 1동 5층502호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택 · 63.345㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 내 5층 502호 |
| 소유자 | 강민주 · 2022.06.17 소유권이전 (2022.06.01 매매, 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 58,310,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 208,538,364원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 건축물 특이사항 | 집합건축물대장 표제부상 위반건축물로 등재 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 영동농업협동조합 근저당 98,000,000원과 농협은행 근저당 96,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2022년부터 시작된 이은혜의 임차관계입니다. 전입·점유가 2022.05.27이고, 강제경매개시결정은 2025.06.05이므로 임차인이 말소기준보다 앞섭니다. 2024.05.30에는 보증금 190,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은혜 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2022.05.27 | 2022.05.16 | 2024.05.30 신청 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
이은혜는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금도 중복 합산할 대상이 없습니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 매각가에서는 배당재원이 부족해 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 그 부족분이 그대로 매수인의 부담으로 넘어오는 점이 이 물건의 가장 큰 위험입니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,449,580원 |
| 1. 임차인 이은혜 보증금 | 190,000,000원 | 56,860,420원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 208,538,364원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 미배당액 133,139,580원을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34% | 58,310,000원 | 133,139,580원 | 191,449,580원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 40,817,000원 | 150,317,706원 | 191,134,706원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 28,571,900원 | 162,342,394원 | 190,914,294원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가는 40,817,000원, 두 번 더 진행되면 28,571,900원까지 내려가지만 동시에 임차보증금 미배당액이 각각 150,317,706원, 162,342,394원으로 커집니다. 그래서 실질취득은 각각 191,134,706원, 190,914,294원으로 여전히 190,000,000원 수준에 머뭅니다. 낙찰가 하락이 그대로 매수인의 할인으로 연결되지 않는 구조입니다.
⑤ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 할인 없음
제공된 동일 면적 실거래 표본은 2022.06 1건이며, 면적 63.35㎡·5층 거래가 190,000,000원입니다. 전체 평균·최고·최저 역시 모두 190,000,000원으로 동일합니다. 표본이 한 건뿐이므로 시장가격을 넓게 단정하기는 어렵지만, 적어도 현재 회차의 실질취득 191,449,580원이 이 거래가보다 낮지는 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 63.35㎡ | 5 | 190,000,000원 |
단원마을은 총 8세대, 사용승인일은 2010.04.21입니다. 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0으로 표시돼 있습니다. 따라서 단순히 “세 번 유찰됐으니 충분히 싸졌다”고 평가하기보다 실제 인수액과 소규모 물건의 환금성을 함께 보는 것이 중요합니다.
⑥ 입지·물건 리스크 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통상황은 무난한 편입니다.
- 용도. 감정평가상 공동주택으로 이용 중이며, 토지는 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(7층 이하)이며 소로2류에 접합니다. 역사문화환경보존지역에도 저촉됩니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 표제부상 위반건축물로 등재되어 있으므로 입찰 전 위반 내용과 시정·이행 관련 사항을 직접 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 물건이고 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 3.0회이므로 매도 시 수요층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차는 58,310,000원이 아니라 191,449,580원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 이은혜 보증금 190,000,000원 중 실제 배당액과 매수인 인수잔액을 배당 직전까지 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 4회·5회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 190,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있으므로 위반 내용과 행정상 상태를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 제공된 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 현황을 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,831만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 하나만 본다면 최저매각가 58,310,000원이 가장 눈에 띕니다. 감정가 170,000,000원의 34%까지 내려왔으니 겉으로는 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 통과시키면 전혀 다른 숫자가 남습니다. 대항력 있는 이은혜의 임차보증금 190,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 133,139,580원을 매수인이 인수해 실질취득은 191,449,580원이 됩니다.
제공된 실거래는 2022.06의 190,000,000원 한 건뿐인데, 현재 실질취득은 그 금액보다 높습니다. 4회·5회까지 더 유찰돼도 인수액이 커져 실질취득은 계속 190,000,000원대입니다. 여기에 3회 유찰, 8세대, 위반건축물 등재까지 겹칩니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않다. 이 물건은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수 구조를 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
