매력지수 B등급 · 가격은 크게 조정됐으나 용도·임차·세금 확인이 필요한 지식산업센터 물건
4회 유찰로 가격 메리트는 확보됐고 인수권리는 없지만, 주거가 아닌 기타 용도와 국세·지방세 압류 리스크를 확인해야 해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 4회 유찰로 최저가는 감정가 대비 24%까지 내려왔고 매수인 인수권리는 0원입니다. 다만 주거용 아파트처럼 접근하면 안 됩니다. 공부상 공장(지식산업센터) 용도이고 내부는 유리격벽으로 사용 중이며, 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부까지 확인해야 하는 검토형 물건입니다.
감정가
280,000,000원
최초 평가액
최저가
67,228,000원
4회 유찰
감정가 대비
24.0%
가격 조정
매수인 인수
0원
말소기준 이후 권리
수원지방법원 2025타경52588. 경기도 시흥시 배곧동 골드테크노밸리 8층842호 기타 물건입니다. 말소기준권리는 2023.08.18 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 발생한 국세·지방세 관련 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 후순위 권리 인수 부담은 없습니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 용도와 점유 형태입니다. 감정평가상 공부상 공장(지식산업센터)이며 내부는 알루미늄 프레임 유리격벽으로 이용 중입니다. 주거용 투자 기준이 아닌 업무·사업시설 관점에서 접근해야 합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경52588
소재지
경기도 시흥시 배곧동 294-1 골드테크노밸리 8층842호
물건종류 / 용도
기타 · 지식산업센터(공부상 공장)
소유자
주식회사바른생각
감정가 / 최저가
280,000,000원 / 67,228,000원 (4회 유찰)
신청채권자 / 청구
중소기업은행 / 191,165,704원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
말소기준권리인 중소기업은행 근저당권 이후 압류 3건과 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 매각으로 후순위 권리는 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위는 달라질 수 있습니다.
② 점유·임차 분석
점유자
용도
전입일
보증금
판단
김훈경
주거
2024.09.02
15,000,000원
대항력 없음
임차인은 김훈경 1명으로 확인됩니다. 전입신고일이 말소기준권리인 2023.08.18 이후이므로 대항력은 인정되지 않습니다. 확정일자는 2025.07.25로 확인되며 배당요구가 접수되어 있습니다.
✅ 임차 리스크 대항력 있는 임차인 인수 구조가 아니므로 매수인이 보증금을 떠안는 형태는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,228,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,610,104원
근저당권 · 중소기업은행
220,800,000원
65,617,896원
소유자 교부
-
0원
근저당 채권최고액 기준으로 미배당이 발생합니다. 실제 배당은 당해세 등 우선권 확인에 따라 변동될 수 있습니다.
매각대금 배분
감정가 vs 회차 가격
4회 유찰 후 최저가는 감정가의 24% 수준입니다.
⚠️ 확인할 핵심 가격은 크게 낮아졌지만 지식산업센터는 아파트와 달리 환금성·임대수요·업종 제한을 함께 봐야 합니다. 현재 이용상태와 임대 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 배곧동 골드테크노밸리 내 위치하며 주변은 아파트단지·지식산업센터·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 버스정류장이 소재합니다.
시설. 시스템냉난방, 위생설비, 급배수시설, 승강기 및 화재설비 등이 갖춰져 있습니다.
용도. 공부상 공장(지식산업센터)이며 내부는 알루미늄 프레임 유리격벽으로 사용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
용도 확인. 주거용이 아닌 지식산업센터 물건으로 업종 제한과 임대수요를 확인해야 합니다.
세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부를 확인해야 합니다.
임차 확인. 김훈경 임차인의 배당요구 및 점유 관계를 확인해야 합니다.
환금성 검토. 저가 매수 가능성은 있으나 매도 가능성과 임대 가능성을 함께 판단해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸진 가격 뒤의 용도 검토가 핵심”
이 물건은 4회 유찰로 가격 매력이 크게 생긴 경매 물건입니다. 또한 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수 부담은 없습니다. 하지만 지식산업센터는 주거용과 투자 판단 기준이 다릅니다. 낮은 낙찰가만 볼 것이 아니라 현재 이용 형태, 임차 가능성, 세금 리스크까지 확인한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.
사건 개요
같은 단지 8건 동시 경매
소재지
경기도 시흥시 배곧동 294-1 골드테크노밸리 8층842호
법원·사건
수원지방법원
안산지원·2025타경52588
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-16 10:30
·본관 1층 경매법정
물건
골드테크노밸리 8층842호
철근콘크리트구조 63.72㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 시흥시 배곧동 294-1 골드테크노밸리 8층842호
2025-06-27 11:30
- 본건 부동산에 대하여 현황조사차 방문하였으나 폐문부재로 소유자 및 점유자를 만나지 못하였음.
- 출입문에 `안내문`을 부착하여 두었으나 점유관계를 확인할 수 없음.
- 상가건물임대차현황서에 등록된 ‘김훈경’을 임차인으로 보고함.
- 전입세대확인서 및 외국인체류확인서에 각 등재자 없음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
