수원지방법원 2025타경52593. 시흥시 은행동 미소그랑쥬테 나동 2층 202호, 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 방3·거실·주방겸식당·화장실2 등의 다세대주택으로 확인됩니다. 현재 소유자는 이진재이며 2020.07.29. 매매를 원인으로 2020.09.01. 소유권을 이전받았고 거래가액은 168,000,000원입니다.
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 등기부상 말소기준으로 잡힌 2023.05.18. 주택도시보증공사 가압류가 아닙니다. 매수인 입장에서 더 먼저 봐야 할 것은 임차인 김아름의 전입입니다. 임대차계약은 2022.01.13., 확정일자는 2022.01.14., 점유개시는 2022.02.18., 주민등록은 2022.02.21.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분은 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52593 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 327-1 나동 2층202호 · 시흥대로1056번길 4-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등) · 철근콘크리트구조 5층건 내 2층 202호 |
| 소유자 | 이진재 · 2020.09.01. 소유권이전 · 거래가액 168,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 64,141,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 190,056,379원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 세대 / 준공 | 미소그랑쥬테 · 20세대 · 2019.02.20. |
① 권리 흐름 — ‘말소’와 ‘인수’를 분리해서 봐야 한다
등기부의 2023.05.18. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준이고, 그 뒤의 국·서울특별시·시흥시 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 3번 주택임차권등기도 2024.01.11. 접수되어 형식상 말소기준 뒤에 있지만, 임차인의 대항력은 그 등기일이 아니라 앞선 점유·주민등록에서 발생합니다. 따라서 임차권등기가 소멸한다고 보증금 반환채무까지 사라지는 것이 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김아름 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 171,000,000원 | 2022.02.21. | 2022.01.14. | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
미소그랑쥬테의 확인 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 150,000,000원이고 최신 거래 역시 2025.02. 150,000,000원입니다. 과거 2023.03. 거래는 175,000,000원으로, 전체 2건 평균 162,500,000원보다 최근 가격이 낮아졌습니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -14.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 45.36㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2023.03 | 45.36㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 162,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 150,000,000원 |
표면상 최저가는 최근 12개월 평균의 42.8%까지 떨어졌습니다. 하지만 이 수치는 가격 메리트 판단에 쓰면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 경제적 취득 부담은 임차보증금 171,000,000원 부근으로 수렴하며, 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 150,000,000원보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,141,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,554,538원 |
| 1. 임차인 김아름 보증금 | 171,000,000원 | 62,586,462원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,091,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 190,056,379원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 부족분 108,413,538원을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 먼저 차감될 수 있어 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 64,141,000원 | 108,413,538원 |
| 4회 유찰 시 | 44,898,700원 | 127,309,477원 |
| 5회 유찰 시 | 31,429,089원 | 140,536,635원 |
회차가 내려갈수록 최저가는 64,141,000원 → 44,898,700원 → 31,429,089원으로 떨어지지만, 매수인 인수액은 108,413,538원 → 127,309,477원 → 140,536,635원으로 반대로 증가합니다. 이것이 바로 대항력 인수형에서 최저가만 보고 할인율을 계산하면 안 되는 이유입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등의 구조입니다. 5층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 시흥시 은행동 신일초등학교 남동측 인근으로 유사 규모 다세대주택이 밀집한 주거지이며 남측 인근으로 제2경인고속도로가 통과합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 신천I.C는 차량으로 약 10~12분 거리입니다.
- 도로·토지. 북서측·북동측으로 폭 7~8m 정도 포장도로에 접하고, 제1종일반주거지역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 개별난방, 엘리베이터, 위생·급배수, 출입구 보안개폐, 주차장 개폐설비가 설치되어 있습니다.
- 환금성. 20세대 규모이고 확인 거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세가 -14.3%이며 단지 경매 통계 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득가로 착각하지 말 것. 현재 최저가 64,141,000원에 예상 인수 108,413,538원이 따라붙는 구조입니다.
- 임차인 배당액 재확인. 김아름의 보증금 171,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 승계합니다.
- 세금 선순위 여부 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있고, 당해세에 해당하면 임차인 배당이 더 줄어 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균·최신 거래가 150,000,000원이고 최근 대 이전 거래 추세가 -14.3%입니다. 과거 175,000,000원 거래나 전체 평균 162,500,000원만으로 가격을 높게 잡지 마세요.
- 다세대 환금성 확인. 20세대 규모에 확인 거래가 많지 않으므로 층·내부상태·실제 매수수요를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구 4-1에 2022.12.06. 민간임대주택 등록에 관한 기재가 있으므로 입찰 전 등기부와 관련 원문을 대조하세요.
- 점유·내부 상태 확인. 감정평가 당시 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가되었습니다.
맺으며 — “6,414만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 할인폭이 매우 커 보입니다. 하지만 권리분석을 적용하면 결론은 정반대입니다. 김아름의 임차보증금 171,000,000원은 말소기준보다 앞선 전입과 점유에 의해 대항력이 있고, 현재 회차에서 예상되는 미배당액 108,413,538원은 매수인에게 넘어갑니다. 이후 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액은 오히려 커집니다.
가격 판단도 최저가 64,141,000원이 아니라 실질취득 약 171,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 150,000,000원이고 최근 가격 추세는 -14.3%입니다. 여기에 이미 3회 유찰됐고, 20세대 다세대의 거래 표본도 많지 않습니다. 낮은 최저가는 매력 포인트가 아니라 착시이며, 권리·가격·환금성을 함께 보면 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
