수원지방법원 2025타경52611. 시흥 정왕동 샤인아트빌 1층 102호 다세대주택입니다. 감정가 122,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 85,400,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018.04.19. 남인천농업협동조합 근저당권 78,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 이 사건은 등기 순서만 보고 “전부 소멸”이라고 끝낼 수 없습니다.
이재문은 말소기준보다 앞선 2018.03.05. 전입으로 대항력이 있고, 등기부상 망 이창희의 상속인 이재문 명의 임차권에는 보증금 75,000,000원·확정일자 2018.03.05.가 기재되어 있습니다. 매각물건명세서도 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52611 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1975-3 1층 102호 · 도로명 경기도 시흥시 오이도중앙로6번길 5-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건 중 1층 102호 |
| 시세 비교면적 | 59.55㎡ · 샤인아트빌 · 총 8세대 · 2002.08.29. 준공 |
| 소유자 | 강면 · 2018.04.19. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (3회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이재문 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준 근저당은 2018.04.19. 설정된 남인천농업협동조합 78,000,000원입니다. 하지만 이재문의 전입일은 그보다 빠른 2018.03.05.입니다. 따라서 후순위 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실과 별개로, 선행 전입에 기초한 대항력 때문에 보증금 미배당분은 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, LH는 중복 합산 금지
현황조사·매각물건명세서의 이재문과 등기부상 망이창희의상속인이재문은 동일한 임차관계를 가리키는 것으로 정리됩니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시되어 있어 별도 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재문 등기: 망이창희의상속인이재문 | 2018.03.05. / 2018.03.05. | 75,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 | 0원 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 전입 미상 / 2018.01.25. | 85,000,000원 별도 합산하지 않음 | 미상 | 미상 | 이재문 승계 | 별도 합산 없음 |
③ 회차별 인수 — 다음 유찰부터 성격이 바뀐다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 70% | 85,400,000원 | 75,000,000원 | 0원 | 보증금 전액 배당 |
| 4회 유찰 시 56% | 68,320,000원 | 66,690,240원 | 8,309,760원 | 대항력 인수형 전환 |
| 5회 유찰 시 45% | 54,656,000원 | 53,272,192원 | 21,727,808원 | 인수액 확대 |
현재 회차에서는 보증금 75,000,000원이 전액 배당되므로 실질취득은 최저가 85,400,000원과 같습니다. 그러나 다음 회차부터 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 미배당액을 매수인이 떠안습니다. 즉 68,320,000원이나 54,656,000원이라는 최저가만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수가 증가해 실질취득은 보증금 75,000,000원 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 현재 가격은 낮지만 거래 근거가 얇다
샤인아트빌 실거래는 3건이 확인됩니다. 전체 평균은 105,666,666원이지만, 가격 판단은 최신·최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.03. 127,000,000원이고, 최근12개월 평균도 127,000,000원으로 표본은 1건입니다. 현재 최저가 85,400,000원은 이 최근 시세의 67.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 59.55㎡ | 2 | 127,000,000원 |
| 2022.06 | 54.32㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2022.05 | 54.32㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 105,666,666원 |
최근 거래가 과거 거래보다 33.7% 높은 흐름으로 집계되어 하락 추세는 아닙니다. 다만 최신 실거래 자체가 2024.03.이고 최근12개월 표본도 1건뿐이므로, 127,000,000원을 확정적인 현재 시세로 단정하기에는 표본이 제한적입니다. 특히 총 8세대 다세대라는 점까지 감안하면 가격 메리트는 실거래 원본과 현장 매매호가를 함께 대조해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,937,200원 |
| 1. 임차인 · 망이창희의상속인이재문 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 78,000,000원 | 8,462,800원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 16,534,020원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 26,910,911원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 도담자산관리대부 주식회사 | 6,984,314원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 이재문 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 85,400,000원 가정에서는 집행비용 1,937,200원과 임차인 보증금 75,000,000원이 먼저 배당되고, 남인천농업협동조합에는 8,462,800원이 배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥터초등학교 북서측 인근이며 단독·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건 중 1층 102호이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·고도지구·성장관리권역이며 공시지가는 1,576,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 샤인아트빌은 총 8세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 다음 회차를 분리. 현재 85,400,000원에서는 보증금 전액 배당으로 인수 0원이지만, 다음 유찰부터 미배당 보증금이 생깁니다.
- 최저가만 비교하지 않기. 4회·5회 유찰 시에는 각각 8,309,760원·21,727,808원의 인수를 더해 실질취득 관점에서 판단해야 합니다.
- LH 금액 중복 금지. 한국토지주택공사의 85,000,000원 임차권은 보증기관 대위·승계로 표시되어 있어 이재문 보증금과 합산하지 않습니다.
- 임차인 관계 확인. 이재문은 대항력 임차인이면서 경매개시결정 채권자로도 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있습니다.
- 시세 표본 확인. 최신 127,000,000원 거래는 2024.03.이고 최근12개월 평균 표본도 1건이므로 실거래 원본과 현장 가격을 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 인수 0, 다음부터는 계산법이 달라진다”
이 물건의 포인트는 단순한 3회 유찰 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 이재문의 보증금 75,000,000원이 현재 최저가 85,400,000원에서는 전액 배당되기 때문에 현재 회차 매수인 인수는 0원입니다. 최근12개월 평균·최신 거래 127,000,000원과 비교해도 현재 가격은 67.2% 수준입니다.
반면 한 번 더 유찰되어 68,320,000원이 되면 8,309,760원, 54,656,000원이 되면 21,727,808원의 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 시나리오입니다. 따라서 이후 회차에서는 “최저가가 더 낮아졌다”는 이유만으로 가격 메리트가 커졌다고 볼 수 없습니다. 현재 회차는 인수 0원의 가격형, 다음 회차부터는 대항력 보증금 인수형. 이 경계가 수원지방법원 2025타경52611의 가장 중요한 판단 포인트입니다.
