수원지방법원 2025타경52640. 안산시 상록구 사동 광명하이빌 4층 402호, 감정 이용상태가 다세대주택으로 조사된 물건입니다. 현재 소유자는 안소희이며 2022.06.10. 거래가액 200,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 말소기준은 2022.07.15. 설정된 박은영의 근저당권 104,000,000원입니다. 그 뒤 강제경매개시결정, 안산시 압류, 근저당권부채권 압류, 임차권등기가 이어졌고 이 등기들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기 순서만 보고 끝내면 안 됩니다. 박인철의 전입일은 2022.05.10.으로 말소기준인 2022.07.15.보다 빠르고, 보증금은 200,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 최저가 85,260,000원에서는 배당 후 부족액 116,674,680원이 매수인 인수로 남는 구조입니다. 그러나 제출된 확약서가 바로 이 핵심 위험을 제거합니다. 따라서 가격 비교의 기준도 200,000,000원이 아니라 확약 적용 실질취득 85,260,000원으로 잡습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52640 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1400-15 광명하이빌 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 75.09㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 안소희 (2022.06.10. 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 85,260,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2022.07.15. 박은영 근저당권 104,000,000원입니다. 박인철은 2022.05.10. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 원래 대항력이 있습니다. 임차보증금은 200,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 임차권등기상 최초 확정일자는 2022.06.24.로 기재됐다가 2024.07.26. 경정등기로 2022.04.07.로 정정됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박인철 | 전유부분 전부 · 주거 | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | 실질 0원* |
실제 임차인은 박인철 1명입니다. 2024.07.26. 등기는 별도 임차인이 아니라 10번 임차권의 확정일자를 2022.04.07.로 경정한 등기입니다.
② 가격 비교 — 48.2%라는 숫자는 매력적이지만 시세 표본이 오래됐다
광명하이빌은 총 8세대이며 2007.11.22. 준공됐습니다. 대상 면적은 75.09㎡이고, 동일면적 실거래는 2건입니다. 평균은 177,000,000원, 최신 거래는 2022.06의 200,000,000원입니다. 현재 확약 적용 실질취득 85,260,000원은 데이터상 실거래 평균 대비 48.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 75.09㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2021.11 | 75.09㎡ | 3 | 154,000,000원 |
| 평균 | 75.09㎡ | 2건 | 177,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 최저가가 과거 거래 수준보다 크게 내려왔습니다. 하지만 거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래가 2022.06입니다. 따라서 177,000,000원을 현재 확정 시세처럼 놓고 “반값 매수”라고 표현하기는 어렵습니다. 특히 이 물건은 이미 3회 유찰됐고, 광명하이빌 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 가격 할인 자체보다 소규모 다세대의 환금성과 최신 시세 부재를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,934,680원 |
| 1. 임차인 박인철 보증금 | 200,000,000원 | 83,325,320원 |
| 2. 근저당권 · 박은영 | 104,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 박인철의 보증금 부족분 116,674,680원이 발생합니다. 그러나 2026.05.04. 확약서에 따라 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기 말소에 동의하므로, 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 더 내려가도 확약이 없다면 부담이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 49% | 85,260,000원 | 116,674,680원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 39% | 68,208,000원 | 133,419,744원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 31% | 54,566,400원 | 146,815,795원 | 실질 0원* |
이 표가 보여주는 핵심은 분명합니다. 대항력을 그대로 적용하면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커집니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인의 확약으로 그 부담을 매수인이 승계하지 않는 구조입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 85,260,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 조사됐으며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 초당초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로1류에 접합니다. 공시지가는 1,801,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 광명하이빌은 총 8세대입니다. 제공된 동일면적 실거래도 2건뿐이고 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회여서, 매도 시 거래 속도와 가격 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.05.04. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용 대상·조건을 매각물건명세서에서 직접 대조하세요.
- 임차권 경정 확인. 2024.07.26. 10번 임차권의 확정일자가 2022.04.07.로 경정됐습니다. 별도 임차인이 아니라 기존 임차권의 경정임을 등기 원문에서 확인하세요.
- 현재 시세 확인. 실거래 표본이 2021.11과 2022.06 두 건뿐입니다. 177,000,000원 평균을 현재 시세로 그대로 쓰지 말고 주변 다세대 매물과 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인. 현재 최저가는 감정가 49%까지 내려왔고 광명하이빌의 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 권리 외에 수요·내부상태·환금성 요인을 현장 확인하세요.
- 관리·점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력 2억”보다 중요한 한 장의 확약서
표면만 보면 위험도가 큰 물건입니다. 박인철의 보증금은 200,000,000원이고 전입일은 말소기준보다 빠릅니다. 현재 최저가 기준 배당계산에서도 116,674,680원이 미배당으로 남습니다. 정상적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려가도 그만큼 인수가 늘어 가격 메리트가 사라지는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.04. 제출한 확약서에서 대항력을 포기하고, 보증금 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 박인철 관련 인수는 실질 0원*, 현재 실질취득은 85,260,000원입니다.
다만 가격이 낮다는 사실과 투자 매력은 같은 말이 아닙니다. 동일면적 실거래는 2건뿐이고 최신도 2022.06입니다. 총 8세대 규모의 다세대인데 이미 3회 유찰됐다는 점도 가볍게 볼 수 없습니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 가격 판단은 최신 현장 시세와 환금성 검증이 남은 B등급 물건입니다.
* 확약 적용 전 배당계산상 박인철 미배당액은 현재 회차 116,674,680원입니다. 2026.05.04. 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의를 적용해 본 리포트에서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단했습니다.
