수원지방법원 2025타경52683. 광명동 센트럴애비뉴주건축물 제1동 3층 301호로, 공부상 오피스텔이며 현장조사에서는 주거용 오피스텔로 탐문됐습니다. 소유자 박연숙은 2020.01.10 공유자 전원 지분을 이전받았고 등기상 거래가액은 327,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2021.03.15 국세 압류를 말소기준으로 보는 구조와, 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 최현승의 임차보증금입니다.
최현승은 2019.12.06 주민등록, 2019.10.22 확정일자, 보증금 327,000,000원으로 말소기준일보다 앞섭니다. 원칙적인 배당모형대로라면 현재 최저가 285,600,000원에서 집행비용 4,798,400원을 제외한 280,801,600원이 우선변제되고 46,198,400원이 미배당됩니다. 그러나 주택도시보증공사(임차인: 최현승)가 2026.05.26 제출한 확약서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 정확도 규칙상 이 확약을 반영하면 최현승 관련 실질 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52683 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 광명동 92-2 센트럴애비뉴주건축물 1동 3층301호 · 경기도 광명시 광명로 950-1 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 이용중 · 주거용 오피스텔로 탐문 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.01.10 소유권 이전 · 거래가액 327,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 408,000,000원 / 285,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 327,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 승계가 끊긴다
말소기준은 2021.03.15 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 5,224,000,000원 가압류, 광명시·국·의정부시의 압류, 2025.06.24 강제경매개시결정은 등기 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 최현승은 말소기준보다 앞선 2019.12.06 전입으로 대항력 있는 임차인에 해당하고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 우선변제권을 행사합니다.
| 임차 관련자 | 점유 / 이용 | 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최현승 | 주택의 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.12.06 확정일자 2019.10.22 | 327,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0 |
| 온종민 | 301호 · 주거 | 2024.08.23 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격·실질취득 — 70% 할인과 ‘시세 메리트’는 다른 문제
현재 최저매각가는 285,600,000원으로 감정가 408,000,000원의 70%이며 2회 유찰된 회차입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 권리분석상 중요한 금액은 확약 반영 후 실질취득 285,600,000원이며, 이 금액을 실제 시장 가격과 별도로 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 70%) | 285,600,000원 | 46,198,400원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 56%) | 228,480,000원 | 102,518,720원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 45%) | 182,784,000원 | 147,574,976원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 최현승 보증금의 미배당 계산액이 46,198,400원 → 102,518,720원 → 147,574,976원으로 커지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 확약서가 그 임차인의 대항력 승계를 끊기 때문에, 각 회차에서 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 즉 현재 회차에서의 실질취득은 285,600,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,798,400원 |
| 1. 임차인 최현승 보증금 (우선변제) | 327,000,000원 | 280,801,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 327,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 최현승 보증금 미배당액은 46,198,400원입니다. 다만 2026.05.26 확약서로 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 제출되어 이 금액은 룰상 계산치로만 표시하며, 매수인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 현장조사에서는 폐문부재 상태에서 주거용 오피스텔로 탐문됐습니다.
- 입지. 광명초등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 재래식시장이 혼재하고 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 서측으로 대로, 동측으로 소로와 접하며, 토지는 세장형 평지로 오피스텔 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지지표. 공시지가 6,580,000원/㎡, 토지면적 324.6㎡, 지목 대·토지이용상황 상업용으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.26 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 문구와 적용 대상이 최현승임을 매각기일 전에 원본으로 재확인하세요.
- 온종민 점유관계 확인. 2024.08.23 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 내용은 최신 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당액이 있으면 최현승의 실제 배당액 및 후순위 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차는 확약 반영 시 낙찰가 285,600,000원과 실질취득액이 동일합니다. 감정가 대비 70%만 보고 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 오피스텔 이용·규제 확인. 공부상 오피스텔이고 주거용으로 탐문됐으며 일반상업지역·재정비촉진지구·토지거래계약 허가구역 등의 규제사항을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서를 직접 대조한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 멈추면 놓치는 사건
이 물건은 표면적으로는 보증금 327,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 현재 최저가 배당모형만 보면 실제로 46,198,400원의 미배당도 계산됩니다. 하지만 2026.05.26 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하고 있어, 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 285,600,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 2회 유찰·세금 압류 5건·보증금이 확인되지 않은 별도 점유자까지 존재하므로 권리 해소와 가격 매력이 같은 의미는 아닙니다. 주된 승계위험은 확약으로 해소됐지만, 감정가 70%라는 숫자만으로 싸다고 결론내리지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
