수원지방법원 2025타경52705. 안산시 상록구 본오동 947-10 소재 부동산입니다. 토지는 266.9㎡, 지목은 대이고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1994.07.18입니다. 매각물건명세서에는 토지와 건물의 일괄매각, 담장·디딤돌 및 건물 부대설비의 평가 포함, 해체·이전이 용이하거나 경제적 가치가 미비한 파이프 구조물 등의 평가 제외가 기재되어 있습니다.
용도도 확인해야 합니다. 이 건물은 2021.01.26 단독주택에서 제2종근린생활시설(사무소)로 용도변경됐고, 현재 일반건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(제조업소)입니다. 감정평가의 이용상태 역시 근린생활시설로 확인됩니다. 따라서 주거용 아파트처럼 접근하기보다 현재 용도와 실제 점유관계를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 947-10 · 경기도 안산시 상록구 이호로3길 14-13 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 |
| 토지 | 대 · 266.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 1994.07.18 |
| 현재 소유자 | 총무나라주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 865,314,600원 / 424,004,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 659,071,497원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.03.08 접수된 을구 7번 중소벤처기업진흥공단 근저당권으로 채권최고액은 780,000,000원입니다. 이후 2025.03.11 기술보증기금 가압류 651,000,000원, 2025.06.26 중소벤처기업진흥공단의 임의경매개시결정, 2026.03.19 안산시 압류가 이어졌고 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸합니다.
과거 한국주택은행·문성호·한국스탠다드차타드은행·중소기업은행·올하우투자대부주식회사· 올투대부주식회사 관련 근저당권도 등기 이력에 있으나 각 해당 등기는 이미 말소된 상태로 표시되어 있습니다. 현재 경매 권리분석의 중심은 2021.03.08 중소벤처기업진흥공단 근저당입니다.
② 임차·점유 — 2건 중 1건은 대항력 판정 불가
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 올투대부 주식회사 | 2층 201호 | 2022.01.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
올투대부 주식회사의 전입일은 2022.01.26으로 말소기준인 2021.03.08보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 더 중요한 것은 매각물건명세서에 별도로 확인되는 ‘주식회사’ 점유입니다. 주거 용도로 표시되어 있으나 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않으므로 대항력 有라고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 424,004,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,640,040원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 780,000,000원 | 417,363,960원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 651,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 424,004,000원 가정에서 집행비용 6,640,040원을 제외한 417,363,960원이 중소벤처기업진흥공단에 배당되고, 기술보증기금과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 1,431,000,000원 대비 미배당액은 1,013,636,040원입니다. 이 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미회수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 424,004,000원 | 417,363,960원 | 1,013,636,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 296,802,800원 | 291,847,561원 | 1,139,152,439원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 207,761,960원 | 204,053,293원 | 1,226,946,707원 | 0원 |
신청채권자의 청구금액은 659,071,497원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 예상배당은 417,363,960원으로 청구금액 전액이 충족되지 않고, 3회 유찰 시 291,847,561원, 4회 유찰 시 204,053,293원으로 줄어듭니다. 제공된 각 회차 시뮬레이션의 매수인 인수액은 모두 0원이지만, 앞서 본 미상 점유자의 권리 확인은 별개의 선행조건입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 이호초등학교 북동측 인근이며 근린생활시설, 단독·다세대주택, 학교, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 266.9㎡, 대, 제2종일반주거지역, 평지, 세로장방, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 1,613,000원/㎡입니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 2021.01.26 단독주택에서 제2종근린생활시설(사무소)로 용도변경됐습니다. 현재 일반건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(제조업소)입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역도 표시되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 2층이며 전기·난방·위생·급배수 설비가 구비되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘주식회사’로 표시된 주거 점유자의 전입일·보증금·확정일자를 확인해 대항력과 승계 가능성을 확정해야 합니다.
- 올투대부 주식회사. 2층 201호 전입일은 2022.01.26으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 분석되지만 보증금과 확정일자는 미상입니다.
- 용도 확인. 단독주택에서 제2종근린생활시설(사무소)로 용도변경됐고 현재 일반건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(제조업소)입니다.
- 일괄매각 범위. 담장·디딤돌, 난간 등 부대설비는 평가에 포함되고 해체·이전이 용이하거나 경제적 가치가 미비한 파이프 구조물 등은 평가에서 제외됐습니다.
- 배당표 해석. 현재 회차 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 별도 미상 점유관계 역시 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰로 최저가가 감정가 49%까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없으므로 유찰률만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — 말소는 명료하지만, 점유 확인이 결론을 좌우한다
이 사건은 2021.03.08 중소벤처기업진흥공단 근저당을 기준으로 이후 등기 권리가 매각으로 소멸하는 말소형 구조입니다. 감정가 865,314,600원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 424,004,000원까지 내려왔고, 제공된 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 임차·점유관계까지 포함하면 아직 결론이 끝나지 않았습니다. 올투대부 주식회사는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 별도의 ‘주식회사’ 점유자는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세도 없어 현재 가격의 절대적인 매력도를 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 미상 점유관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.