수원지방법원 2025타경52706. 경기도 광명시 소하동 1344 광명지타워 지1층 지167호 물건입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사이웃컴퍼니이고, 2022.09.29 설정된 중소벤처기업진흥공단 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류 2건, 임의경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하고, 매수인이 인수할 금액도 0원입니다.
핵심은 현재 가격의 형성 과정입니다. 감정가는 805,000,000원이지만 현재는 4회 유찰 후 최저매각가가 193,281,000원으로 내려와 있습니다. 따라서 이 물건은 신건 가격을 판단하는 사례가 아니라, 이미 크게 감액된 현재 회차에서 용도 적합성·권리 안전성·배당 구조를 확인하는 사례로 보는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52706 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 소하동 1344 광명지타워 지1층 지167호 |
| 물건종류 / 공부상 용도 | 대지 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) |
| 소유자 | 주식회사이웃컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 805,000,000원 / 193,281,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소벤처기업진흥공단 / 636,230,681원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 없음. 인수 대상으로 남는 임차권은 확인되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 2022.05.02 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있고, 2022.09.29 현재 소유권은 주식회사이웃컴퍼니로 이전되었습니다. 같은 날 설정된 중소벤처기업진흥공단 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 현재 회차 — 4회 유찰 후 1.93281억
현재 회차는 4회 유찰 상태이며, 데이터상 감정가의 약 24% 구간인 193,281,000원이 최저매각가입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 이 금액을 시장가 대비 싸다고 단정할 수는 없습니다. 대신 현재 입찰가가 실제로 어느 정도까지 낮아졌는지와, 추가 유찰 시 배당·가격 구조가 어떻게 바뀌는지를 보는 것이 중요합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24% | 193,281,000원 | 710,262,260원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 135,296,700원 | 767,434,780원 |
| 6회 유찰 시 | 12% | 94,707,690원 | 807,434,374원 |
③ 예상배당표 (매각가 193,281,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,505,934원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 750,000,000원 | 189,775,066원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 100,037,326원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,505,934원과 근저당권 배당 189,775,066원이 우선 반영되고, 전체 채권 총 미배당은 710,262,260원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 광명시 소하동 소재 ‘소하고등학교’ 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 지식산업센터, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 용이한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층, 지상15층 건물 내 지1층 지167호로서 외벽은 복합판넬 및 돌붙임, 강화유리 마감, 창호는 강화유리 및 페어글라스 창호 마감입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비(승객용·화물용), 에스컬레이터, 기타 소방설비와 지하주차장설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 세장형 토지로서 공장 및 기숙사, 근린생활시설 등의 건부지로 이용중이며, 북서측 및 남서측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 택지개발지구 및 각종 도로·폐기물매립시설 설치제한 관련 사항이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 인수 확인. 매수인 인수액은 0원이지만, 등기부 원본에서 말소기준권리와 소멸 대상 권리를 최종 대조하세요.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이므로 실제 영업·사용 목적과 건축물대장 및 매각물건명세서 내용을 함께 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재는 4회 유찰 후 193,281,000원이고, 5회·6회 유찰 시 135,296,700원·94,707,690원으로 제시되어 있으므로 회차별 입찰 상한을 사전에 정하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서 근저당권 예상배당은 189,775,066원이고, 채권 총 미배당은 710,262,260원입니다. 배당은 실제 배당표에서 다시 확인하세요.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·이용 상태를 현황조사서와 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 자동으로 좋은 물건”
이 물건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수 0원이라는 점입니다. 2022.09.29 근저당권이 말소기준권리이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하기 때문에 권리분석 자체는 비교적 단순합니다.
반면 현재 가격은 이미 감정가의 24% 구간까지 하락한 193,281,000원이고, 벌써 4회 유찰되었습니다. 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인 여부를 바로 판단할 수 없는 만큼, ‘싸다’는 결론보다 왜 4회 유찰되었는지를 현장에서 확인하는 것이 우선입니다. 특히 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이라는 용도, 실제 점유 및 이용관계, 그리고 건물·토지의 이용 적합성을 함께 확인해야 합니다.
권리는 안전형, 판단 포인트는 용도와 실제 이용 가능성입니다. 현재 회차에서 인수 부담은 없지만, 가격이 낮다는 이유만으로 바로 입찰하기보다 원본 서류와 현황을 확인한 뒤 회차별 가격 시나리오에 맞춰 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
