228,200,000원
수원지방법원 2025타경52782. 광명시 광명동 758-4 아뜨랑스 4층 402호입니다. 경매 용도표기는 창고지만 감정평가 이용상태는 다세대주택(방3·주방 및 거실·화장실2)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실보다 임차보증금 368,000,000원의 처리입니다. 이경호의 전입·점유는 2021.05.21, 확정일자는 2021.03.24로 말소기준인 2022.09.13 압류보다 빠릅니다. 확약이 없었다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 있는 구조였습니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 변화가 있습니다. 주택도시보증공사(양도전 임차인 이경호)가 2026.05.21 제출한 확약서에서 대항력을 포기하고, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 배당계산표에 남는 143,794,800원을 그대로 매수인 부담으로 더해서는 안 됩니다. 이 임차관계의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52782 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 광명동 758-4 아뜨랑스 4층 402호 · 경기도 광명시 광명로775번길 22 |
| 용도 / 이용상태 | 창고 · 감정평가상 다세대주택(방3, 주방 및 거실, 화장실2) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건 · 제4층 제402호 · 사용승인 2020.08.25 |
| 실거래 비교 면적 | 57.52㎡ |
| 소유자 | 고완석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 228,200,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 368,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2022.09.13 국의 압류입니다. 이경호의 주민등록·점유개시는 2021.05.21로 그보다 먼저여서 대항력 있는 임차관계입니다. 확정일자도 2021.03.24이고 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 임차권등기 자체는 2023.06.21이지만, 그 이전부터 갖추고 있던 전입·점유가 핵심입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경호 | 368,000,000원 | 2021.05.21 | 2021.03.24 | 2023.06.21 | 대항력 有 우선변제 | 주택도시보증공사 확약 반영 |
실제 임차인은 1명인 이경호입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 중복 합산하는 대상이 아니라, 양도전 임차인 이경호와 관련된 임차보증금 반환채권에 대해 확약서를 제출한 주체로 표시되어 있습니다.
② 가격 비교 — 실질취득 228,200,000원 vs 최근 거래 280,000,000원
동일 면적 57.52㎡의 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 2026.02, 3층이 280,000,000원에 거래됐고 최근 12개월 평균 역시 280,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 228,200,000원은 이 금액의 81.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 57.52㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.52㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
감정가 326,000,000원에서는 최근 실거래보다 높은 가격이었지만 3회 유찰을 거쳐 최저가가 228,200,000원까지 내려왔습니다. 확약이 실질적으로 유효하게 적용된다는 전제에서는 최저가와 실질취득이 같아지므로, 현재 가격은 최근 거래 280,000,000원보다 낮습니다. 다만 비교 가능한 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점은 가격 판단 시 반드시 감안해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 확약 전 인수 계산액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 70%) | 228,200,000원 | 143,794,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 56%) | 182,560,000원 | 188,795,840원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 45%) | 146,048,000원 | 224,796,672원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 228,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,994,800원 |
| 1. 임차인 이경호 보증금 · 우선변제 | 368,000,000원 | 224,205,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 368,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 보증금 368,000,000원 중 224,205,200원이 배당되고 143,794,800원이 부족합니다. 그러나 2026.05.21 제출된 확약 때문에 그 부족분을 매수인에게 인수시키는 것으로 보지 않습니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광일초등학교 남측 인근이며 근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재하는 기존 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과의 거리 등을 고려한 대중교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건으로 사용승인은 2020.08.25이며, 본건은 제4층 제402호입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 방3·주방 및 거실·화장실2 구조입니다. 기본 급배수·위생설비, 도시가스설비, 승강기설비가 있습니다.
- 토지·도로. 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지이며 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 저촉, 절대보호구역·상대보호구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 587.5㎡, 공시지가 2,739,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 전체 8세대이고 최근 12개월 동일 면적 실거래가 1건입니다. 가격 비교 표본이 많지 않아 개별 호수 상태와 실제 매수수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 2026.05.21 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 문구가 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 이경호의 전입·점유 2021.05.21은 말소기준 2022.09.13보다 빠릅니다. 확약을 제외하면 대항력 인수형이므로 확약의 유효성이 권리안전성 전체를 좌우합니다.
- 용도표기와 실제 이용 대조. 사건 용도표기는 창고, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 건축물대장·등기 목적물 표시·현황을 직접 대조해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 비교 가능한 거래는 2026.02의 280,000,000원 1건입니다. 이 한 건만으로 적정가를 고정하지 말고 층·상태·수요를 함께 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재까지 3회 유찰됐습니다. 단순 가격 문제인지 권리·용도·매수수요 문제인지 현장과 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이었지만, 확약이 판을 바꿨다”
이 물건을 최저가 228,200,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 이경호는 2021.05.21 전입·점유로 말소기준 2022.09.13보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금은 368,000,000원입니다. 배당계산만 보면 현재 회차에서 143,794,800원이 부족해 원래라면 매수인 인수 위험이 큰 물건입니다.
그러나 2026.05.21 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그래서 이번 사건의 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 228,200,000원으로 판단합니다. 최근 12개월 실거래 280,000,000원과 비교하면 81.5%입니다. 권리 리스크가 확약으로 해소된 것은 분명한 장점입니다.
다만 3회 유찰, 8세대 규모, 최근 실거래 1건, 그리고 창고라는 사건 용도표기와 감정평가상 다세대주택 이용상태의 차이까지 함께 봐야 합니다. 결론은 확약 확인 시 권리는 개선됐고 가격도 최근 거래보다 낮지만, 작은 거래 표본과 용도 확인이 남아 있는 B급 접근 물건입니다. 이 사건의 승부처는 “70%까지 떨어졌다”가 아니라 확약의 효력과 실제 용도·환금성을 원본에서 끝까지 확인하느냐입니다.
