수원지방법원 2025타경52786. 안산시 단원구 와동 대명하이빌 4층 401호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 기재되어 있고, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자 형남권은 2020.11.26 이 물건을 거래가 154,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 핵심은 2022.11.02 속초세무서장 관련 압류가 말소기준권리로 제시되어 있다는 점과, 그보다 앞선 2021.10.01 전입·점유로 대항력을 갖춘 임차인 최별이가 있다는 점입니다.
일반적인 구조라면 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로 최저가만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 배당표는 임차보증금 154,000,000원 중 111,702,600원을 배당하고 42,297,400원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.06.09 제출된 확약서가 바로 그 예외입니다.
* 배당 계산 자체에는 현재 회차 기준 42,297,400원의 미배당액이 표시되지만, 2026.06.09 확약에 따라 해당 임차인의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의를 반영한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 확약의 효력은 최별이 임차관계에 한정되며, 다른 임차인에 관한 별도 승계 위험은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52786 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 707-6 대명하이빌 4층 401호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 사세충열로1길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 다세대주택 이용 · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 전용면적 | 72.61㎡ |
| 소유자 | 형남권 · 2020.11.26 소유권이전 · 거래가 154,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 114,100,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 154,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2022.11.02 갑구 5번 압류입니다. 그런데 임차인 최별이는 그보다 앞선 2021.10.01 전입신고와 점유개시를 마쳤고, 확정일자는 2021.09.02입니다. 따라서 원칙적인 권리관계만 보면 대항력 있는 임차인입니다. 2023.11.13에는 보증금 154,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
이후 2025.07.07 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 임차인 최별이는 실제 임차인 1명이며, 별도의 보증기관 명의 임차인을 중복 합산할 구조가 아닙니다. 이 사건에서 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 등장하지만 임차보증금을 별도의 임차인 보증금처럼 다시 더하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 실질 승계 0원*
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최별이 | 주택 전부 | 154,000,000원 | 2021.10.01 | 2021.09.02 | 2023.11.13 | 有 | 有 | 0원* |
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 기준 77.1%
대명하이빌(707-6)은 8세대, 2008.09.18 준공으로 확인됩니다. 비교 면적은 72.61㎡이고, 확인되는 거래는 2023.11 3층 148,000,000원입니다. 시세 지표의 최근 12개월 평균 역시 148,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 72.61㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.61㎡ | 1건 | 148,000,000원 |
현재 최저가 114,100,000원은 이 시세 지표의 77.1%입니다. 중요한 점은 이 비율을 사용할 수 있는 이유가 확약으로 실질 인수액을 0원으로 반영했기 때문이라는 것입니다. 즉 현재 회차의 실질취득은 114,100,000원으로 보며, 이 금액을 148,000,000원과 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,397,400원 |
| 1. 임차인 최별이 보증금 · 우선변제 | 154,000,000원 | 111,702,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 154,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차인 보증금 미배당액은 42,297,400원입니다. 다만 2026.06.09 확약에 따라 최별이 임차보증금의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전·후는 다르게 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수 계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 70% | 114,100,000원 | 42,297,400원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 56% | 91,280,000원 | 64,763,040원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 45% | 73,024,000원 | 82,690,432원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 매수인 인수 부담도 커지는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 하지만 이 사건은 확약이 유효하게 적용되는 한 최별이 관련 실질 인수를 0원으로 보므로, 유찰 시 실질취득도 각 회차의 낙찰가 자체가 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 와동초등학교 남서측 인근으로 각급학교, 다세대주택, 공원 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호이며 외벽 석재붙임, 내벽 벽지 및 타일, 하이새시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 도시가스 난방시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 평지의 정방형이며 북측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등이며, 공시지가는 1,709,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 8세대의 소규모 집합건물이고 확인되는 실거래 표본도 1건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.06.09 확약의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구와 대상 임차인을 반드시 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 최별이의 을구 11번 주택임차권등기가 실제 매각 후 확약 내용대로 말소되는 구조인지 확인하세요.
- 배당표와 실질 인수 구분. 배당 계산에는 42,297,400원 미배당액이 남지만, 확약 적용 후 매수인 실질 인수는 0원*으로 보는 사건입니다.
- 가격 검증. 실질취득 114,100,000원은 시세 지표 148,000,000원의 77.1%이나 비교 거래가 1건뿐입니다.
- 소규모 물건 환금성. 8세대 집합건물이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회이므로 실제 매수수요를 확인하세요.
- 현황 확인. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 현장 상태와 내부 수선비는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 가격 메리트는 ‘확약이 유효할 때’ 성립한다
겉으로 보면 보증금 154,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 114,100,000원으로는 보증금을 모두 배당할 수 없어 42,297,400원의 미배당액이 생기는 물건입니다. 이 구조만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 인수 부담이 커지는 위험형입니다.
하지만 2026.06.09 주택도시보증공사가 제출한 확약에서 최별이에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시됐습니다. 그래서 이 사건은 확약을 반영하면 매수인 실질 인수가 0원*으로 바뀌고, 현재 회차의 실질취득도 114,100,000원이 됩니다. 이 금액은 시세 지표 148,000,000원의 77.1%입니다.
다만 3회 유찰된 8세대 소규모 집합건물이고 시세 표본도 1건이라는 점은 분명한 제약입니다. 따라서 결론은 “권리는 확약 확인을 전제로 해소, 가격은 시세 이하이지만 환금성 검증 필요”입니다. 이 사건의 최종 판단을 좌우하는 것은 최저가 자체보다 2026.06.09 확약서의 유효성과 실제 말소 이행입니다.
