수원지방법원 2025타경52823. 안산시 단원구 선부동 서울아트빌 2층 202호, 전용 62.395㎡에 해당하는 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 등기부에 잡힌 근저당이 아니라 강용준의 임차보증금 136,800,000원입니다. 강용준은 2022.03.29 확정일자를 받고 2022.05.13 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2023.10.23 국 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
일반적인 구조라면 현재 최저가 115,500,000원에서 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 넘어오는 인수형 경매가 됩니다. 실제 배당 시뮬레이션도 집행비용 2,417,000원을 제외한 113,083,000원을 임차보증금에 배당하고, 23,717,000원을 미배당으로 계산합니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.05.21 제출된 확약서에 따라 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 강용준에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52823 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1116-25 2층202호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 선삼로6길 62 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 62.395㎡ · 방3·거실·주방겸식당·화장실 등 · 4층 건물 내 2층 |
| 건물 / 규모 | 서울아트빌 · 8세대 · 사용승인 2002.11.16 |
| 소유자 | 문지우 · 2022.06.09 매매 · 거래가액 136,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (감정가 70% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 결론을 바꾼다
과거 안산신용협동조합·신경현의 근저당은 이미 등기부상 말소되어 현재 인수 판단의 핵심이 아닙니다. 현재 말소기준은 2023.10.23 국 압류이며, 이후의 강제경매개시결정과 부천시 압류, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체가 뒤에 잡혔다고 해서 강용준의 선순위 대항력이 없어지는 것은 아닙니다. 전입·점유가 2022.05.13로 말소기준보다 빠르기 때문입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강용준 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.13 / 2022.03.29 | 136,800,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 70%
서울아트빌 전용 62.4㎡, 2층 실거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 153,933,333원이지만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.06 165,000,000원, 최근 12개월 평균도 165,000,000원이고, 최근 가격은 이전 거래 대비 11.2% 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 62.4㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2022.06 | 62.4㎡ | 2 | 136,800,000원 |
| 2021.12 | 62.4㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 153,933,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 165,000,000원 |
이 사건은 정확도 판단에서 최저가만 보면 안 되는 유형이지만, 확약을 반영하면 상황이 달라집니다. 강용준 인수가 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 115,500,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 165,000,000원의 70%입니다. 따라서 이 사건은 확약의 유효성을 전제로 할 때 현재 회차에도 가격상 여지가 있는 구조로 평가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 1. 임차인 강용준 보증금 | 136,800,000원 | 113,083,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 136,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 강용준 보증금 부족분은 23,717,000원입니다. 그러나 2026.05.21 확약서에 따라 대항력을 포기하고 보증금 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 115,500,000원 | 23,717,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 92,400,000원 | 46,463,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 44.8% | 73,920,000원 | 64,610,560원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 강용준 보증금의 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 하지만 이 사건은 강용준에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 제출되어 있으므로, 각 회차에서 강용준 관련 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 따라서 확약을 전제로 하면 유찰은 실질취득액도 함께 낮추는 방향으로 작용합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 방3·거실·주방겸식당·화장실 등의 구조입니다.
- 입지. 선부중학교 북측 인근으로, 주변은 유사 규모 다세대주택이 밀집한 주거지이며 공원과 학교가 산재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측 직선거리 약 600m 지점에 달미역(서해선)이 있습니다.
- 건물. 알씨조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 202호이며 개별난방·위생·급배수 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 6m 정도의 포장도로에 접합니다.
- 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 감정평가 당시 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사에 의거했습니다.
- 환금성. 서울아트빌은 8세대이고 동일 면적 실거래 표본이 3건이므로, 대단지 집합주택보다 거래량과 시세 표본을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21 제출된 대항력 포기·보증금 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서와 함께 직접 대조해야 합니다.
- 확약 대상 확인. 현재 확인된 실제 임차인은 강용준 1명입니다. 현장 확인에서 확약 대상 밖 임차인이 추가되는지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수를 구분. 현재 배당 시뮬레이션의 미배당 23,717,000원과 매수인의 실질 인수 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
- 시세 표본 점검. 최신 거래는 165,000,000원이지만 최근 12개월 거래는 1건입니다. 인근 유사 다세대 거래까지 함께 비교해 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 관계인 부재로 내부는 현황도와 탐문에 의존했으므로 실제 수리 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 체납·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본 자료를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”에서 끝내면 이 사건을 잘못 읽는다
등기와 임차인 정보만 첫눈에 보면 강용준의 보증금 136,800,000원이 최저가 115,500,000원을 넘기 때문에 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 실제 배당 계산 역시 현재 회차에서 23,717,000원의 부족분을 보여줍니다. 그러나 이 사건의 결론을 바꾸는 것은 2026.05.21 확약서입니다. 강용준에 대한 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않아도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 회차 실질취득은 115,500,000원으로 정리되고, 최근 12개월 평균과 최신 실거래 165,000,000원의 70%입니다. 최근 거래 흐름도 이전 거래 대비 11.2%로 나타납니다. 다만 8세대 소규모 다세대이고 실거래 표본이 3건뿐이며 이미 2회 유찰됐다는 점은 환금성과 가격 확신을 낮추는 요소입니다. 결론은 “확약 확인이 선행되면 권리 위험은 크게 낮아지고, 현재 가격은 최근 실거래 대비 여지가 있다.”입니다. 확약 대상 밖 임차인이 새로 확인되는 경우에는 그 인수 위험을 다시 별도로 분석해야 합니다.
