수원지방법원 2025타경52824. 안산시 상록구 부곡동 시랑하이츠빌 3층 301호, 전용 74.84㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자는 주식회사어반컨소시엄으로 2020.09.28. 소유권을 취득했고 거래가액은 199,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 등기부상 말소기준으로 제시된 2022.05.16. 국세 압류입니다. 정세진은 그보다 앞선 2020.09.04. 주민등록·점유를 갖췄고 2020.08.20. 확정일자도 있어 대항력과 우선변제권이 인정된 것으로 정리되어 있습니다.

통상이라면 낙찰가가 정세진의 보증금 199,000,000원보다 낮아 미배당액을 매수인이 떠안는 구조입니다. 현재 회차 배당안도 정세진에게 99,693,120원을 배당하고 99,306,880원 부족분을 매수인 인수로 계산합니다. 하지만 여기에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.04.23. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정세진과 그 보증금 반환채권에 관한 인수는 실질 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소, 별도 미상 기록은 남는다

말소기준은 2022.05.16. 안산세무서장의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 882,000,000원, 안산시 압류, 강제경매개시결정, 의왕시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 등기부상 종전 광남새마을금고·국민은행·신한은행 근저당은 이미 말소되어 있습니다.

정세진의 배당요구일은 2022.10.31., ‘세진의’의 배당요구일은 2025.09.03.로 표시되어 있습니다. 정세진 부분은 확약이 명확하지만, ‘세진의’의 보증금은 미상으로 별도 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 확약이 유효하면 가격 자체는 실거래보다 낮다

이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 유형이지만, 정세진 관련 인수는 확약으로 실질 0원이 됩니다. 따라서 가격 비교의 기준은 현재 최저가와 동일한 실질취득 101,920,000원입니다. 다만 별도 미상 임차인 위험은 이 금액에 반영되어 있지 않습니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 138,000,000원이며, 현재 최저가 101,920,000원은 최근 12개월 평균의 73.9%입니다. 가격 추세도 최근 구간이 과거보다 2.2% 높은 것으로 정리되어 있어 하락 추세 데이터는 아닙니다. 다만 거래 표본 자체가 2건뿐인 8세대 다세대주택이므로, 아파트처럼 거래가 풍부한 시장의 평균값과 같은 확신도로 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)

배당 계산상 정세진의 미배당액은 99,306,880원으로 매수인 인수액에 잡혀 있습니다. 그러나 2026.04.23. 확약에 따라 정세진 관련 인수는 실질 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 먼저 차감될 수 있어 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 5층 철근콘크리트 건물의 3층 301호입니다.
• 입지. 안산공업고등학교 남측 인근으로, 주변에는 다세대주택·근린생활시설·공원이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 안산공업고등학교 상대·절대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시되어 있습니다.
• 공시지가. 1,620,000원/㎡이며 토지면적은 284.8㎡입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 기타. 건물 1층에 호수가 특정되지 않은 물품보관창고가 소재하는 것으로 조사되어 있습니다.
• 환금성. 시랑하이츠빌은 8세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 경매 평균 유찰 횟수도 4.0회여서 거래량이 많은 공동주택보다 환금성 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.04.23. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 정세진 보증금 반환채권 전액에 적용되는지 원문을 대조하세요.
• ‘세진의’ 별도 확인. 보증금이 미상인 별도 임차 관련 기록이 있습니다. 정세진과 동일인 또는 단순 중복이라고 추정하지 말고 매각물건명세서와 현황조사를 직접 대조해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·안산시·의왕시 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 판단. 확약이 유효한 범위에서는 실질취득 101,920,000원이 최근 12개월 평균 138,000,000원의 73.9%로 가격상 여유가 있습니다. 다만 임차인 미상 위험과 낮은 환금성을 별도 비용처럼 보수적으로 반영해야 합니다.
• 4회 유찰 원인 확인. 현재 4회 유찰이고 시랑하이츠빌 경매 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 권리 외에도 점유·물건상태·수요 부족 등 응찰 저해 요인이 없는지 현장을 확인하세요.
• 1층 물품보관창고. 호수가 특정되지 않은 물품보관창고가 있어 해당 공간의 권리관계와 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격은 낮아졌지만, “확약 밖 위험” 때문에 C

이 사건을 단순히 “보증금 199,000,000원짜리 대항력 임차인이 있으니 위험하다”고 보는 것도, 반대로 “확약서가 있으니 완전히 깨끗하다”고 보는 것도 정확하지 않습니다. 정세진의 선순위 임차보증금은 주택도시보증공사의 2026.04.23. 확약 덕분에 실질 인수 0원으로 정리할 수 있습니다. 그 기준에서 실질취득 101,920,000원은 최근 12개월 평균 138,000,000원의 73.9%로 가격 경쟁력이 있습니다.

그러나 별도 임차 관련 기록인 ‘세진의’의 보증금이 미상이고, 그 기록에는 정세진 확약의 효력이 확인되지 않습니다. 여기에 8세대 다세대주택, 4회 유찰, 경매 통계상 평균 유찰 4.0회라는 낮은 환금성 신호까지 겹칩니다. 결론은 “주된 인수는 해소됐지만, 미상 임차인 확인 전에는 안전형으로 올려 평가할 수 없다”입니다.