수원지방법원 2025타경52841. 안산시 단원구 와동의 지하층 다세대주택입니다. 감정가 44,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 15,092,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 최근 12개월 동일면적 거래 평균 63,500,000원의 23.8%에 불과합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 임차권의 승계 구조와 대항력포기서의 적용 범위입니다.
등기부에는 2019.02.25. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 있고 보증금은 41,000,000원입니다. 전입 2017.01.23., 점유개시 2017.01.26., 확정일자 2017.01.06.으로 2020.02.27. 경기신용보증재단 가압류보다 앞섭니다. 원칙적으로는 매수인 인수형입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현 최저가에서 배당 후 26,579,656원을 매수인 인수액으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 812-21 지1층 비04호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 31.02㎡ · 방2·W.C·주방/거실·다용도실·현관 · 지상3층 중 지1층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 이규방 |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 15,092,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 49,962,710원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 분석상 말소기준은 2020.02.27. 경기신용보증재단 가압류 10,000,000원입니다. 이보다 앞선 2019.02.25. 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 반면 경기신용보증재단 가압류 이후의 대신유통 가압류, 국세·지방세 압류, 서울보증보험의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2016년 안산중앙새마을금고 근저당 383,500,000원은 2016.11.11. 해지로 이미 말소됐고, 2019년 윤지수 근저당 30,000,000원도 2021.12.09. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 핵심 선순위 권리는 근저당이 아니라 임차권과 그 뒤의 2020.02.27. 가압류입니다.
② 임차인 — 실제 1명, 보증기관 승계 1건
| 구분 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 비04호 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2017.01.23. | 2017.01.06. | 41,000,000원 | 대항력 원래 있음 우선변제 제비 보증금의 대위·승계 중복신고 · 2026.03.17. 대항력포기서 적용 |
| 제비 실제 임차인 | 주거 | 2017.01.23. | 2017.01.06. | 950,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 2025.07.14. · 포기서 적용 대상과 별도 확인 |
보증금 41,000,000원과 950,000원을 단순 합산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 제비에 관한 보증금 대위·승계 중복신고로 표시돼 있기 때문입니다. 실제 임차인은 1명입니다. 다만 제출된 대항력포기서는 서울보증보험 주식회사 (양도전 한국토지주택공사)의 승계채권에 관한 것이므로, 실제 임차인 제비의 별도 권리를 자동으로 소멸한 것으로 취급해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세와 지하층을 같이 본다
전용 31.02㎡ 거래는 3건 확인되며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 63,500,000원, 최신 2026.05. 거래는 60,000,000원입니다. 현재 최저가 15,092,000원은 최근 12개월 평균의 23.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 31.02㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 31.02㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2021.11 | 31.02㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 31.02㎡ | 2건 | 63,500,000원 |
전체 3건 평균 67,333,333원보다 최근 12개월 평균 63,500,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래가 과거 거래보다 -15.3% 낮아 하락 추세가 확인되기 때문입니다. 따라서 단순히 과거 75,000,000원 거래를 기준으로 할인폭을 과장해서는 안 됩니다. 그래도 현재 최저가 자체는 최신 거래 60,000,000원과 최근 12개월 평균 63,500,000원보다 크게 낮은 가격대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,092,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 671,656원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 41,000,000원 | 14,420,344원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대신유통 | 14,601,377원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 49,962,710원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체는 한국토지주택공사 보증금의 미배당액 26,579,656원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 2026.03.17. 대항력포기서에 따라 이 승계채권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 실제 임차인 제비의 950,000원은 별도 권리이므로 배당 및 잔존액을 따로 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 15,092,000원 | 26,579,656원 | 승계분 실질 0원 · 제비 별도 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 10,564,400원 | 31,025,759원 | 승계분 실질 0원 · 제비 별도 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 7,395,079원 | 34,138,032원 | 승계분 실질 0원 · 제비 별도 |
이 표가 이 사건의 핵심을 잘 보여줍니다. 대항력포기서를 반영하지 않은 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 매수인 인수액도 증가합니다. 그러나 해당 승계채권은 포기서가 제출됐기 때문에 그 금액을 실제 취득원가에 그대로 더하면 안 됩니다. 반대로 제비의 950,000원까지 포기된 것으로 확대 해석해서도 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 와동공원 북측 인근으로 다세대주택·다가구주택·공원·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 물건. 조적조 평지붕 지상3층 건물의 지1층 비04호이며, 방2·W.C·주방/거실·다용도실·현관 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 5m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 공시지가는 1,439,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 15세대·1993.05.07. 사용승인·지하층이라는 특성과 3회 유찰, 최근 거래 -15.3% 추세를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력포기서 원본 확인. 2026.03.17. 제출된 문서의 당사자·대상 임차권·말소동의 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 제비 확인. 실제 임차인은 1명이며 보증금 950,000원, 전입 2017.01.23., 확정일자 2017.01.06., 배당요구 2025.07.14.입니다. 실제 배당과 잔존액을 확인해야 합니다.
- 중복합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시돼 있으므로 41,000,000원과 제비 보증금을 별개의 실제 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 현재 공매 상태를 법원경매와 함께 대조해야 합니다.
- 지하층 현장 확인. 감정상 지1층 다세대이므로 실제 내부상태와 채광·환기·습기 등 현장 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 63,500,000원, 최신 거래 60,000,000원, 최근 추세 -15.3%를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
맺으며 — “4,100만원 인수”도, “1,509만원짜리 집”도 그대로 믿으면 안 된다
표면적인 배당표만 보면 현재 최저가 15,092,000원에 26,579,656원을 추가로 떠안는 선순위 임차권 물건처럼 보입니다. 하지만 2026.03.17. 대항력포기서 때문에 한국토지주택공사·서울보증보험 승계채권의 실질 인수는 0원입니다. 이 점은 이 사건의 가장 큰 권리 개선 요소입니다.
다만 여기서 곧바로 “인수 0원”이라고 끝내면 또 다른 오류입니다. 보증기관 승계 신고와 별도로 실제 임차인 제비 1명이 있고, 보증금 950,000원에 대해 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 포기서는 해당 승계채권에만 적용되므로 제비의 미배당분까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
가격은 최근 12개월 평균 63,500,000원의 23.8%로 충분히 낮아졌습니다. 다만 최신 거래가 60,000,000원이고 최근 거래 추세가 -15.3%이며, 물건 자체가 1993년 사용승인된 지하층 다세대이고 이미 3회 유찰됐다는 점을 함께 봐야 합니다. 결론은 주된 41,000,000원 인수 위험은 포기서로 크게 완화됐지만, 실제 임차인 1명과 세금·공매·지하층 환금성을 확인한 뒤 접근해야 하는 권리 확인형 물건입니다.
