부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경52842 · 안산지원 · 다세대
철근콘크리트조 66.38㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

41,659,999원 4,165만 감정가 85,000,000원

감정가의 49% 2026-07-16 낙찰

최저매각가 41,650,000원 최저가 대비 +0%

낙찰일

07-16 낙찰 완료

안산지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

416만원

최저가의 10% · 4,165,000원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 8,500만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 핵심은 LH 임차권 7,500만원 인수 위험입니다. 최저가는 낮아졌지만 실질취득 기준 접근이 필요합니다.

가격 최저가 41,650,000원이나 대항력 임차권 75,000,000원 인수 가능성으로 실질취득 약 7,500만원 검토
자금 최저가의 10% 입찰보증금 4,165,000원 · 인수 위험 별도 확인
리스크 한국토지주택공사 임차권등기, 대항력 있음으로 매수인 인수 가능성 존재

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 한국토지주택공사 임차보증금 75,000,000원 인수 가능성입니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되고, 매수인 실질취득 부담 기준으로 판단해야 합니다.

감정가

85,000,000원

다세대

최저가

41,650,000원

2회 유찰

실질취득 검토

약 75,000,000원

임차보증금 인수 가능

매수인 인수

75,000,000원

LH 임차권

수원지방법원 2025타경52842. 경기도 안산시 상록구 이동 533-6 지층비01호 다세대 주택입니다. 감정가는 8,500만원, 현재 최저가는 4,165만원까지 내려왔습니다. 그러나 등기부상 핵심은 한국토지주택공사의 주택임차권입니다.

해당 임차권은 2019년 4월 11일 등기되었고, 전입일은 2014년 11월 26일입니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권으로 대항력 있음으로 판단됩니다. 배당요구는 있었지만 우선변제권 정보는 확인되지 않아, 배당으로 전액 회수되지 않는 부분은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경52842
소재지	경기도 안산시 상록구 이동 533-6 지층비01호
물건종류	다세대 · 주거용
소유자	윤대현
감정가 / 최저가	85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰)
신청채권자 / 청구	서울보증보험 주식회사 / 74,160,210원
매각기일	2026.07.16

① 권리 흐름 — 임차권이 기준을 잡는다

② 임차인 분석 — LH 임차권 75,000,000원

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
한국토지주택공사	75,000,000원	有	확인 정보 없음	인수 가능

⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 발생할 수 있어, 최저가 4,165만원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,149,700원
임차인 한국토지주택공사	75,000,000원	0원
서울보증보험 주식회사	74,160,210원	40,500,300원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

최저가 vs 임차보증금

최저가는 낮지만 임차보증금 인수 가능성을 반영해야 합니다.

⚠️ 유찰의 의미 현재 최저가는 감정가 대비 49% 수준입니다. 다만 유찰로 낮아진 가격보다 임차권 인수 위험이 더 중요한 판단 요소입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 경기도 안산시 상록구 이동 소재, 안산농수산물도매시장 북동측 인근 기존주택지대입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장과 한대앞역이 소재합니다.
용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
환금성. 해당 건물은 총 9세대 규모이며 최근 매매 정보는 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 한국토지주택공사 임차권등기 내용과 대항력 여부를 반드시 재확인해야 합니다.
실질취득 계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수 가능 보증금을 함께 검토해야 합니다.
배당 확인. 우선변제권 여부 및 실제 배당 결과에 따라 인수금액은 달라질 수 있습니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 임차권이 먼저다”

이 물건은 2회 유찰로 숫자상 할인폭은 큽니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 부담액입니다. 한국토지주택공사의 대항력 있는 임차권 7,500만원이 존재하기 때문에, 최저가만 보고 접근하면 예상과 다른 취득원가가 발생할 수 있습니다. 가격은 내려왔지만 권리 부담이 판단의 중심인 물건입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 7,500만원 임차권 인수가 핵심 — 안산 이동 다세대 지층비01호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 기준을 잡는다

② 임차인 분석 — LH 임차권 75,000,000원

③ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 임차권이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-23	유찰	8,500만원
2	2026-06-04	유찰	5,950만원
3	2026-07-16	대기	4,165만원