매력지수 B등급 · 유찰로 가격은 낮아졌지만 대항력 임차인 인수 3,300만원이 남는 물건
최저매각가는 감정가 대비 49%까지 하락했으나 대항력 임차인 2명의 보증금 인수 부담이 존재하고 임대관계 확인이 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 크게 내려왔지만, 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인 인수입니다. 유병욱·현종석 임차인의 보증금 합계 33,000,000원은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.
감정가 / 최저가
1,843,181,920원 / 903,158,000원
2회 유찰
실질취득 기준
936,158,000원
최저가 + 인수 33,000,000원
매수인 인수
33,000,000원
대항력 임차인 2명
핵심지표
58점 B
권리·가격 종합
수원지방법원 2025타경52868. 경기도 안산시 상록구 부곡동 737-6 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정가는 18억4천만원, 현재 최저매각가는 9억3158만원으로 2회 유찰을 거쳤습니다. 그러나 단순히 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 등기상 말소기준권리 이후 권리는 대부분 소멸하지만, 대항력 있는 임차인이 존재해 보증금 인수 위험을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경52868
소재지
경기도 안산시 상록구 부곡동 737-6
용도 / 이용상태
연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설(CU편의점), 2층 사무소, 3~4층 다가구주택
소유자
안정은
감정가 / 최저가
1,843,181,920원 / 903,158,000원
신청채권자 / 청구
성기만 / 50,000,000원
매각기일
2026.07.09
① 권리 흐름 — 근저당 기준으로 정리
말소기준권리는 2024.01.18 설정된 안양지구축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 996,000,000원이며, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빠른 경우 대항력이 인정될 수 있어 별도 검토가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 인수 가능성 확인
임차인
위치
전입
보증금
판정
유병욱
1층 CU편의점
2023.03.27
30,000,000원
대항력 有 인수 가능
현종석
2층
2023.08.09
3,000,000원
대항력 有 인수 가능
김희영
미상
2023.06.19
미상
대항력 있음 보증금 확인 필요
이주용
미상
2023.05.01
미상
대항력 있음 보증금 확인 필요
박효민
미상
2023.05.11
미상
대항력 있음 보증금 확인 필요
⚠️ 인수 핵심 유병욱 보증금 30,000,000원과 현종석 보증금 3,000,000원은 대항력은 있으나 우선변제권은 확인되지 않아 매수인 인수 대상으로 분석됩니다. 미상 임차인은 보증금 확인 전까지 추가 위험 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 903,158,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
11,431,580원
임차인 유병욱 인수
30,000,000원
0원
임차인 현종석 인수
3,000,000원
0원
안양지구축산업협동조합 근저당
996,000,000원
891,726,420원
성기만 청구
50,000,000원
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
실질취득가는 최저가에 인수보증금 33,000,000원을 더해 판단합니다.
④ 입찰 체크리스트
인수금 확인. 최저매각가 903,158,000원 외에 임차인 인수 33,000,000원을 고려해야 합니다.
미상 임차인 확인. 김희영·이주용·박효민의 보증금 여부는 추가 확인이 필요합니다.
점유 상태 확인. 1층 근린생활시설, 2층 사무소, 3~4층 주택으로 구성된 복합 이용 건물입니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격만 보면 놓치는 인수 위험”
이 물건은 감정가 대비 49%까지 떨어져 가격상 접근성이 높아졌습니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 실질취득비용입니다. 대항력 임차인 인수 33,000,000원과 추가 확인이 필요한 미상 임차인을 감안해야 하므로, 저렴해 보이는 숫자만 보고 접근하기보다는 임대관계 확인 후 입찰 전략을 세우는 것이 안전합니다.
사건 개요
소재지
경기도 안산시 상록구 부곡동 737-6
법원·사건
수원지방법원
안산지원·2025타경52868
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-09 10:30
·본관 1층 경매법정
물건
일반건물
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택 / 1층 134.85㎡(소매점) / 1층 36.72㎡(주차장) / 2층 171.57㎡(사무소) / 3층 171.57㎡(다가구주택) / 4층 152.95㎡(다가구주택)외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (2)
#1
경기도 안산시 상록구 부곡동 737-6
295㎡
#2
경기도 안산시 상록구 부곡동 737-6
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택
1층 134.85㎡(소매점)
1층 36.72㎡(주차장)
2층 171.57㎡(사무소)
3층 171.57㎡(다가구주택)
4층 152.95㎡(다가구주택)
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 안산시 상록구 부곡동 737-6
2025-07-29 13:32
- 목록 건물의 부지임.
경기도 안산시 상록구 부곡동 737-6
- 목적물에 대하여 현황조사차 방문하였으나 폐문부재로 소유자 및 점유자를 만나지 못하였고, 1층 상가 `CU편의점`운영 유병욱을 만나 현황조사의 개요를 설명하고 `안내문`을 교부하였음.
- 각 세대에 `안내문`을 부착하여 두었으나 점유관계를 확인할 수 없으므로 전입세대확인서 및 상가건물임대차현황서의 내역을 기재함.
