대전지방법원 2025타경568. 태안군 안면읍 창기리의 숙박시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 숙박시설(준스타모텔)로 이용 중이며 지하 1층·지상 3층, 옥탑 1층 구조입니다. 2020.06.17. 정현수가 소유권을 취득했고, 현재 등기상 말소기준은 2022.12.22. 내포신용협동조합의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 황용이 근저당권 200,000,000원, 충남신용보증재단 가압류 66,229,194원, 태안군 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 입찰가와 물건 범위 확인이 중요합니다. 현재 최저가는 691,495,000원으로 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔지만, 제공된 실거래 시세가 없어 이 가격을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 또한 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함·정원수 및 석축 포함이 기재돼 있고, 감정평가에서는 기호3·4·5 토지가 정현수 지분만을 대상으로 평가됐다고 밝히고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경568 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 안면읍 창기리 1269-162 · 충청남도 태안군 안면읍 백사장1길 125-4 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 숙박시설(준스타모텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트(슬래브)지붕 · 지하1층 지상3층 · 옥탑1층 |
| 소유자 | 정현수 |
| 감정가 / 최저가 | 2,016,020,500원 / 691,495,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,156,125,481원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 정원수, 석축 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 12번 내포신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원이고 채무자는 정현수입니다. 이후 2022.12.28. 황용이 근저당권 200,000,000원, 2025.04.02. 내포신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025.04.30. 충남신용보증재단의 가압류 66,229,194원, 2025.10.13. 태안군 압류가 이어졌으며 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 2,016,020,500원, 현재 최저매각가는 691,495,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태이며 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 484,046,499원, 그 다음은 338,832,549원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 691,495,000원 | 682,180,050원 | 1,144,049,144원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 484,046,499원 | 476,806,034원 | 1,349,423,160원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 338,832,549원 | 333,288,893원 | 1,492,940,301원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 가격 하락이 곧 권리 인수 증가로 이어지는 사건은 아닙니다. 다만 동일·유사 숙박시설의 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장 대비 할인 정도는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 691,495,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,314,950원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 내포신용협동조합 | 1,560,000,000원 | 682,180,050원 |
| 3. 을구 15번 근저당권 · 황용이 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 충남신용보증재단 | 66,229,194원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 1,826,229,194원, 예상 채권자 배당은 682,180,050원, 미배당은 1,144,049,144원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건 구조·입지 메모 (감정평가 기준)
- 이용. 숙박시설(준스타모텔)로 이용 중입니다. 지하1층은 창고·기계실 등, 1층은 숙박시설 및 안내실, 2~3층은 숙박시설, 옥탑1층은 계단실 및 기계실 등입니다.
- 입지. 안면읍 창기리의 해안 상가지대로 근린생활시설·어시장·숙박시설 등이 혼재하며 북동측 인근에 백사장항이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 난방시설, 위생 및 급·배수시설, 화재관련시설, 승강기시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형·세로한면(가) 조건이며 토지면적은 1,066㎡, 공시지가는 554,100원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 중점경관관리구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘감정가 34.3%’만 보고 가격 메리트를 단정하지 않기. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 시장가 대비 할인율은 확인되지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 정원수, 석축이 포함되므로 현황과 매각목록을 대조해야 합니다.
- 기호3·4·5 토지 지분 확인. 정현수 지분만 감정된 토지의 지분율과 실제 매각 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 점유·영업관계 확인. 숙박시설로 이용 중이나 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자와 영업주체를 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 황용이 근저당, 충남신용보증재단 가압류, 태안군 압류는 말소기준 이후로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격·지분·점유 확인이 핵심
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022.12.22. 내포신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 3회 유찰로 최저가가 691,495,000원까지 하락했지만 실거래 시세가 없어 현재 가격이 시장 대비 저렴하다고 단정할 수 없고, 숙박시설이라는 용도, 일괄매각·제시외 포함 조건, 기호3·4·5 토지의 지분 감정, 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다는 가격 적정성·매각 범위·실제 점유 상태를 확인한 뒤 접근해야 하는 유형입니다.
