대전지방법원 2025타경568. 태안군 안면읍 창기리 백사장항 인근 해안 상가지대에 있는 부동산으로, 건물은 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트조 숙박시설입니다. 감정평가 당시 명칭은 준스타모텔이며, 지하층은 창고와 기계실, 1층은 숙박시설과 안내실, 2~3층은 숙박시설, 옥탑층은 계단실과 기계실 등으로 이용 중입니다. 토지면적은 1,066㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
권리관계의 핵심은 등기부에 오래된 근저당권이 많이 보인다는 점이 아니라, 그 근저당권들이 실제로 말소됐는지입니다. 2004년 농업협동조합중앙회 근저당권 2건은 2012.02.13. 말소됐고, 2012년 태안농업협동조합 근저당권은 2014.05.20. 말소됐습니다. 2014년 수원중앙새마을금고 근저당권과 2015년 현대캐피탈 근저당권도 2020년에 말소됐으며, 2020년 신례원새마을금고와 황용이 근저당권은 2022.12.22. 말소됐습니다. 따라서 현재 확인되는 최초의 존속 담보는 같은 날 설정된 내포신용협동조합 근저당권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경568 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 안면읍 창기리 1269-162 · 백사장1길 125-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(준스타모텔) 및 상업용 토지 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 3층 · 옥탑 1층 |
| 토지 | 1,066㎡ · 지목 대 · 평지·부정형 · 세로한면(가) · 계획관리지역 |
| 소유자 | 정현수 (2020.06.17. 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,016,020,500원 / 1,411,214,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 내포신용협동조합 / 1,156,125,481원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물, 정원수, 석축 포함 |
① 권리 흐름 — 오래된 담보의 ‘말소 여부’가 핵심
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 2,016,020,500원, 1회 유찰된 최저매각가는 1,411,214,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 용도·입지의 최근 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반 주택이 아니라 백사장항 인근의 숙박시설입니다. 숙박시설의 가치는 토지와 건물 외에도 객실 상태, 영업허가, 소방·승강기 관리, 실제 매출, 수선비, 계절 수요와 운영 가능성에 따라 달라집니다. 일부 토지는 정현수 지분만 평가됐다는 점도 전체 부동산의 처분성과 담보가치를 따로 확인해야 하는 이유입니다.
③ 배당 시뮬레이션 — 등기 말소 대조가 먼저
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,512,140원 |
| 을구 1번 · 농업협동조합중앙회 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 을구 2번 · 농업협동조합중앙회 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 을구 4번 · 태안농업협동조합 | 1,157,000,000원 | 294,701,860원 |
| 을구 6번 · 수원중앙새마을금고 | 1,157,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 · 현대캐피탈 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 · 신례원새마을금고 | 1,248,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 · 황용이 | 275,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 · 내포신용협동조합 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 · 황용이 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 · 충남신용보증재단 | 66,229,194원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 1,411,214,000원 가정 시 시뮬레이션상 총 채권액은 6,863,229,194원, 배당액은 1,394,701,860원, 미배당액은 5,468,527,334원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.
④ 물건성·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 준스타모텔로 이용 중이며, 지하 1층은 창고·기계실, 1층은 숙박시설·안내실, 2~3층은 숙박시설, 옥탑 1층은 계단실·기계실 등입니다.
- 입지. 백사장항 북동측 인근의 해안 상가지대로, 근린생활시설·어시장·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕이며 난방, 위생·급배수, 화재 관련 시설과 승강기시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 1,066㎡의 상업용 토지로, 평지·부정형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 554,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 지분 문제. 기호 3·4·5 토지는 정현수 지분만 평가됐으므로, 매각 대상 지분과 나머지 공유관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 숙박시설은 일반 주거용보다 수요층이 제한되고 운영실적·시설상태·관광수요에 따라 매각기간과 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기부 말소 재대조. 2004~2020년 담보권이 실제 말소됐는지 말소번호와 현재사항 등기부를 다시 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 말소기준권리, 배당요구 종기, 점유자, 인수조건과 특별매각조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유·영업관계. 임대관계가 미상입니다. 객실 운영자, 관리인, 사업자등록, 영업권 주장 여부와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 토지 지분. 기호 3·4·5 토지는 정현수 지분만 평가됐습니다. 각 필지 지분율, 공유자, 진입로와 건물 부지 이용관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물, 정원수와 석축이 포함됩니다. 경계·소유관계·건축물대장 반영 여부를 대조하세요.
- 시설비용. 숙박시설의 객실, 급배수, 난방, 소방, 승강기 상태와 즉시 필요한 수선비를 별도로 산정하세요.
- 수익가치. 실거래 비교자료가 없으므로 객실 수입, 가동률, 운영비, 세금과 예상 공실을 반영한 수익가치 검토가 필요합니다.
- 세금·체납. 태안군 압류와 당해세 가능성, 전기·수도·시설관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 표시된 매각기일 2026.07.14의 진행·변경·결과와 다음 기일 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “등기권리는 통과, 운영·점유·가격은 보류”
이 사건은 오래된 근저당권의 숫자만 보면 매우 복잡해 보이지만, 말소등기를 순서대로 대조하면 구조가 정리됩니다. 2004년부터 2020년까지의 선순위 담보는 이미 말소됐고, 현재 존속하는 최초 담보는 2022.12.22. 내포신용협동조합 근저당권입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 소멸형이라는 사실만으로 안전한 투자가 되는 것은 아닙니다. 이 물건은 숙박시설과 토지이며, 일부 토지는 지분만 매각되고 임대관계도 미상입니다. 게다가 최근 실거래 비교가 없어 최저가 1,411,214,000원의 적정성을 바로 판단할 근거가 없습니다. 등기권리는 통과할 수 있지만, 점유·지분·시설·수익성과 가격 검증이 끝나기 전에는 입찰가를 정하면 안 되는 물건입니다.