수원지방법원 2025타경52894. 안산시 상록구 일동 622-17, 웃말1안길 29의 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가는 207,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 101,430,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 최저가가 절반 이하로 내려왔다는 사실보다 한규진의 200,000,000원 임차보증금과 2026.05.04 확약서입니다. 전입·점유가 2022.02.21이고 확정일자는 2021.12.28로, 말소기준인 2022.09.22 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 100,790,020원이 미배당되어 매수인에게 인수될 구조입니다.

하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 임대차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 한규진 임차보증금의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 이 사건에는 확약 밖 별도 임차인이 확인되지 않아, 현재 자료 기준 실질취득은 최저매각가와 같은 101,430,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약

등기부상 과거 우리은행·국민은행·투게더대부·앤알캐피탈대부의 근저당과 투게더대부 전세권은 이미 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다. 현재 말소기준은 2022.09.22 국민건강보험공단 압류이고, 이후 안산시 압류와 2025.07.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

한규진은 배당요구를 했고 임차권등기도 마쳤습니다. 원래 권리관계만 놓고 보면 선순위 대항력 임차인으로 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성이 존재하지만, 2026.05.04 확약서가 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하므로 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원*입니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 있지만 하락 추세를 같이 봐야 한다

서원럭스빌(622-17)은 10세대, 2013.08.05 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 전용면적 70.31㎡와 일치하는 확인 거래는 2건입니다. 최근 거래는 2024.10의 169,000,000원, 이전 거래는 2022.03의 200,000,000원입니다.

가격 판단은 전체 평균 184,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래인 169,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 가격이 이전 거래보다 15.5% 하락했기 때문입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 101,430,000원은 최근 12개월 평균의 60.0%로, 가격 자체는 최근 확인 거래보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 최근 12개월 1건, 전체 2건뿐이라 시세 확신도는 높게 잡기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 101,430,000원 가정)

배당 계산상 한규진 보증금 부족분은 100,790,020원입니다. 다만 2026.05.04 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 적용되므로 이 임차인의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 배당표의 미배당액과 매수인 실질 인수액은 구분해서 봐야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총비용은 내려가지 않는다

이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 한규진 보증금의 미배당 인수액이 커져 실질취득이 약 200,000,000원 부근에서 유지됩니다. 따라서 단순히 “3회·4회 유찰되면 더 싸진다”고 판단하면 안 됩니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인 인수는 실질 0원*이므로 낙찰가 하락이 그대로 실질취득 감소로 연결됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산대학교 남서측 인근. 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하며 일반적인 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 용도. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 다세대주택으로 이용중이며 기본적인 급배수·위생·난방설비가 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 317.7㎡, 공시지가 1,386,000원/㎡, 지목은 대입니다.
• 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 10세대 규모이며 동일면적 확인 실거래는 2건입니다. 최근 거래 표본이 적어 재매각 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.05.04 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 핵심입니다. 입찰 전 문구와 적용 대상이 한규진 임차보증금에 정확히 대응하는지 원본을 확인해야 합니다.
• 배당액과 인수액을 혼동하지 않기. 현재 계산상 한규진 미배당액은 100,790,020원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원*입니다.
• 하락 추세 반영. 최신 거래 169,000,000원은 이전 거래 200,000,000원보다 낮고 최근 대 과거 추세는 -15.5%입니다. 전체 평균 184,500,000원만 보고 목표가를 높이면 안 됩니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 10세대, 거래 표본 2건입니다. 낙찰가 할인율뿐 아니라 향후 매도기간과 매수층을 함께 봐야 합니다.
• 압류 관련 원본 확인. 국민건강보험공단 압류가 말소기준이고 안산시 압류가 후순위입니다. 배당·체납세 관련 사항은 매각물건명세서와 관계기관 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “이 사건은 확약서 한 장이 실질취득을 바꾼다”

표면만 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 위험한 물건입니다. 현재 최저가 101,430,000원에서 확약이 없다면 미배당 보증금 100,790,020원을 떠안게 되고, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커져 실질취득은 보증금 수준에서 잘 내려가지 않습니다.

그러나 이 사건에는 2026.05.04 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 있습니다. 따라서 한규진 임차보증금의 매수인 인수는 실질 0원*, 현재 실질취득은 101,430,000원입니다. 최신 실거래 169,000,000원의 60.0%라는 가격 차이는 분명하지만, 시장 가격은 최근 -15.5% 하락했고 거래 표본도 적습니다. 결론은 권리 핵심은 확약서 원문 확인, 가격 핵심은 하락장·소규모 다세대의 환금성 검증입니다.

* 확약 적용 대상인 한규진 임차보증금에 한함. 배당 계산상 미배당액은 존재하지만, 2026.05.04 확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영해 매수인 실질 인수액을 0원으로 평가했습니다.