수원지방법원 2025타경52909. 안산시 단원구 성곡동 라군센트럴스테이 9층 941호입니다. 감정평가상 이 호실은 숙박시설(생활형숙박시설)로 이용 중이며, 2023.10.20 사용승인된 철근콘크리트구조 23층 건물의 9층에 있습니다. 현재 최저매각가는 70,560,000원으로 감정가 144,000,000원의 49%, 유찰 횟수는 2회입니다.
권리의 기준점은 2024.02.27 설정된 안산농업협동조합 근저당권 93,600,000원입니다. 그 뒤의 서울신용보증재단 가압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인은 확인되지 않아 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지들에 각 별도등기(갑구 1-1 금지사항 부기등기)가 있다고 적시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52909 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 839-9 라군센트럴스테이 9층 941호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 엠티브이17로 35 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 숙박시설(생활형숙박시설) |
| 건물 | 2023.10.20 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 23층 건물 내 9층 941호 |
| 소유자 | 최용운 · 단독소유 · 거래가액 150,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 70,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 83,908,952원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 토지 별도등기 확인
임차인 없음. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인으로 인한 추가 인수액은 예상배당 기준 0원입니다. 말소기준은 2024.02.27 안산농업협동조합 근저당권이며, 2024.11.13 서울신용보증재단 가압류와 2025.07.28 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2024.09.24 주식회사제이앤아이홀딩스의 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저가는 70,560,000원으로 감정가 144,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 49,392,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 34,574,400원(감정가 24%)입니다. 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건에서 직접 비교할 최신 실거래 기준이 제시되지 않은 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 수는 없습니다.
특히 감정평가상 이용상태가 일반 주거용 아파트가 아니라 생활형숙박시설이고, 주위도 업무시설·숙박시설·근린생활시설·공장이 혼재하는 지역입니다. 이미 2회 유찰되었다는 사실까지 함께 보면, 현재 가격 판단의 핵심은 감정가 할인폭보다 해당 용도의 실제 수요와 환금 조건을 얼마나 보수적으로 확인하느냐에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,670,080원 |
| 1. 근저당 · 안산농업협동조합 | 93,600,000원 | 68,889,920원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 28,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 122,350,000원 중 예상배당은 68,889,920원이며 미배당은 53,460,080원입니다. 신청채권 청구액 83,908,952원도 전액 충족되지 않습니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 “반달섬” 북동측 인근. 업무시설·숙박시설·근린생활시설·공장이 혼재하며 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 941호는 숙박시설(생활형숙박시설)로 이용 중입니다.
- 건물. 2023.10.20 사용승인된 철근콘크리트구조 23층 건물 내 9층. 위생·급배수·승강기·화재탐지·난방 설비가 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 가장형 토지로 숙박시설 등의 건부지로 이용 중이며, 남측 및 동측으로 중로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지(시화국가산업단지)·산업단지기타(반월특수지역)·성장관리권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지 특성. 지목 대 · 토지면적 1,937.7㎡ · 공시지가 2,501,000원/㎡ · 평지 · 정방형 · 중로각지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 대지권의 목적인 토지들에 기재된 ‘별도등기(갑구 1-1 금지사항 부기등기)’의 내용과 매각 후 처리관계를 반드시 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 70,560,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 생활형숙박시설의 실제 거래·수요 조건을 별도로 확인하세요.
- 용도 확인. 감정평가상 이용상태는 숙박시설(생활형숙박시설)입니다. 일반 주거용 아파트와 동일하게 보지 말고 이용 조건을 확인하세요.
- 임대관계 현장 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 재확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구별. 현재 회차에서 채권 미배당 53,460,080원이 발생하지만, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 승계 부담을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격 판단은 별개”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2024.02.27 안산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 인수 0원이라는 사실과 ‘좋은 가격’은 같은 말이 아닙니다. 이미 2회 유찰되어 감정가 144,000,000원에서 70,560,000원까지 내려왔지만, 이용상태는 생활형숙박시설이고 대지권의 목적인 토지에는 별도등기가 적시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가 49%라는 할인율보다 별도등기·용도·실제 수요를 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 권리 인수는 가볍지만, 가격과 환금성 판단은 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
